경매 목적물 정하기

왜 부동산 경매해야 하나요?




다수의 사람은 재테크를 무엇으로 할까요?
대부분 70% 이상이 부동산으로 하고 있습니다. 세계적으로는 미국 30% 정도의 수준인 걸 감안하면 우리나라 사람들의 부동산에 대한 관심은 별나다 싶은 정도 입니다. 자고 나면 아파트가 어느 지역이 얼마나 오르고 하락하고 어떻다 등 관심이 뜨겁고 부동서 정보가 넘치고 있습니다.

대부분 가구의 전 재산이 부동산이고 보니 부동산에 대한 관심이 클 수밖에 없습니다. 대한민국에 사는 한 부동산에 대해 긍정적이든 비판적이든 싫든 좋든 부동산에 대해 알아야 합니다. 그러기에 부동산 시장은 언제나 따끈따끈하다고 할 수 있죠. 우리 생활의 큰 부분을 들었다 놨다 한다 해도 틀린 먄은 아니라 할 수 있습니다.

'믿을 건 부동산밖에 없다'란 말이 익숙하게 들릴 정도로 부동산이 재산의 큰 비중을 차지하고 있는 것이 현실이기 때문입니다. 부동산 경매를 왜 하는지 답이 나왔나요? 재테크 방법으로 무엇이 가장 좋은지를 알고 있다면 그게 바로 답이 아닐까요?

2019년 KB금융에서 발표한 한국 부자보고서 내용에서 장기적으로 유망한 투자처로 빌딩, 상가, 거주 주택, 토지 부동산이라고 응답한 경우가 가장 많았다고 합니다. 그리고 이 조사 자료에 의하면 부자 가구가 부를 늘릴 수 있는
첫 번째 동력은 ' 저축 능력 ' 이고
두 번째가 '종잣돈' 의 활용이라 하겠습니다.

부동산의 대표적인 것은 매매입니다. 경매도 부동산 거래의 한 방법으로, 일반 거래와 달리 매수금액을 내가 정하고 매도자는 법원일 뿐인 겁니다. 경매 시장에서는 가장 인기 있는 아파트를 비롯한 주택이나, 상가, 공장, 토지 등 다양한 종목과 가격대의 물건이 언제나 나오고 있습니다.

부동산 경매는 가장 좋은 재테크 방법으로 해볼 만합니다. 가격도 다양하고, 원하는 물건이 언제고 나오고 있고 하면 되니 말입니다. 하지만 대부분은 "돈이 없는데 경매는 무슨 일이라 하며 해 보고 싶어도 그림의 떡일 뿐 엄두도 안 나네요"라고 말합니다. 그러나 경매를 하는 사람들이 돈이 철철 넘쳐흘러 경매를 하는 게 아닙니다. 쌈짓돈 같은 '종잣돈'어로 하는 사람이 대부분입니다. 그런데 "그것도 없는데요. 경매로 부동산을 취득하고 재테크도 좀 하고 싶은데, 방법이 있을까요?"라고 물으신다면, 여기서 방법을 알아보겠습니다.

'종잣돈이 있어서 하든, 맨땅에 헤딩을 하든, 면장질도 알아야 하지'라는 말이 있듯
경매를 너무 모르고는 접근하기 어렵습니다. 지금부터 보고, 이해하고, 평가할 줄 아는 능력을 키우기 위한 경매 기초에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.


경매를 왜 시작했고, 목적이 무엇지 알아봅니다.



나는 무슨 목적으로 시간을 투자하여 별로 재미도 없는 경매 책을 읽으며, 없는 돈과 시간을 투자해서 경매하려 하는지 잠시 생각해보자, 생각이 모여 나에게 결재할 내용이 정해졌다면 서명해 보세요, 그것이 경매의 시작입니다.

경매하고자 하는 이유가 실거주용 주택을 구입한다, 자영업을 위한 점포를 구입한다, 수익형 부동산을 구입한다, 또는 내 인생 흙수저에서 금수저로 바꿔보겠다 생각으로 시작하려 한다면 그 이유가 곧 목표요, 목적이라 할 수 있습니다.

비단 경매 뿐이야 아니라 누구든 어떤 일을 시작할 때 반드시 어떤 절실한 이유와 목적, 그리고 기준을 세우고 시작합니다.

목적은 일하는데 바탕이고 동력입니다. 결국 경매를 오래 하고 더불어 재테크도 하느냐 돈이 많고 적음도 아니고, 법 규정의 미비나 물건분석, 권리분석 등의 기본적 내용도 아닌, 목적을 이루려는 자신의 마인드에 있다는 사실을 직시하고,

만일 금수저로 바꿔보겠다는 그런 강한 욕구가 있어 그것을 목표로 시작했다면 그 뜻을 이루기 위한 자신만의 기준도 세우고 해야 합니다. 경매를 하려면 무엇부터 시작해야 할까? 답은 나왔습니다. 경매를 해야 할 이유와 목적을 갖는 것이 첫 번째 시작입니다. 자! 경매를 해야 할 이유와 목적이 생겨 결재까지 끝냈습니다.
내가 세운 기준에 따라 하면 됩니다.
포기하지 말고 끝까지 가 보세요!



목적이 정해지면 어떤 점이 좋을까요?

경매하는데 가장 먼저 해야 할 일은 물건을 찾는 일이고, 더 나아가 꼽는다면 그 역시 물건을 선별하는 일입니다. 일반 거래에 있어서 부동산을 사기 위해 제일 먼저 물건을 찿듯이 경매도 마찬가지입니다.

권리분석도 수익분석도 가치분석도 물건이 있어야 하는 것 이지요 그런데 취득하는 목적을 세우지 않고 막연하게 입찰할 물건을 찾는다면 한 달에 전국적으로 1만여 건씩 쏟아져 나오는 그 많은 물건 속에서 원하는 물건을 찿는다는 것은 정말 쉽지 않다.

그래서 초보자들이나 중급자들이 처음 물건 찿는 과정에서 어려움을 느끼고, 관심은 있으나 물건을 찿다 포기하는 경우도 생깁니다. 그 원인은 바로 기본적 목적도 없이 남들이 하니까, 돈 번다니까 되는 물건이다 싶으면 해보겠다는 생각으로 종목 불문하고 엄청난 시간을 정보지와 씨름하다, 물건 찿다 질리고 지치게 됩니다.

이러다 보면 선택해놓고도 판단도 제대로 못하게 됩니다. 그만큼 물건찿기가 어렵다는 것입니다. 그러나 나는 왜 경매하는가! 그에 대한 이유와 목적이 정해지고 스스로 결재했습니다. 그 목적에 맞는 물건을 찾으면 됩니다. 물건 찾기가 한결 쉬워지고 그렇게 경매가 시작되는 겁니다.




포기하지 않고 경매 부자가 되는 사람들의 비법

첫 번째, 목적에 맞는 종목의 물건을 선별 검색의 폭을 줄이고 불필요해 시간 낭비를 줄이고 필요한 물건을 찾는 기술을 가지고 있습니다.

두 번째, 경매의 안목을 넓고 원하는 물건에 대해 기다릴 줄 아는 여유와 무리한 고가낙찰 등을 하지 않아야 합니다.

세 번째, 다른 사람이 투자하는 거 버는 거 쓰거나 곁눈질 없이, 현재 나에게 필요하고 내가 정한 목적에 맞는 투자를 지속해서 합니다.

네 번째, 경매에 대한 본인만의 원칙과 철학을 갖고 즐기며 합니다.

다섯 번째, 가용투자금과 대출 원리금 상환 등 자금 계획을 철저히 세워 경매에 참여합니다. 이러한 비법의 원천은 바로 정해진 목적이 있고 그 목적에 맞는 경매를 하기 때문입니다.




취득 목적에 따른 종목 분류를 해보자

부동산 투자는 공급과 수요에 의한 부동산 시장의 흐름과 부동산 정책에 따라 투자 부동산의 종류나 종목에 많은 영향을 받습니다. 그에 대한 반응은 경매 시장에서 알 수가 있습니다. 그런 시장의 흐름이나 부동산 정책에 역행하지 않는 선에서 투자 종목을 선택하는 것이 좋습니다.

부동산 투자는 크게 3가지로 분류하는데, 임대수요를 기본으로 시세차익까지도 감안한 수익형 부동산과 임대수익보다는 재개발, 택지개발이나 도로 등 성장 가능성이 있는 지역에서 시세차익을 감안한 투자형 부동산 그리고 거주를 목적으로 하는 거주형 주택으로 분류할 수 있습니다.

수익형 부동산


임대수익이 나오는 모든 건물이 주 대상으로 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 지식산업센타 숙박용으로 모텔 등 임대할 수 있는 모든 건물로 선택이 폭이 넓다 할 수 있습니다.

이런 수익형 부동산 투자가 목적이라면, 가까운 곳에서 먼 곳까지의 투자도 고려하며 자신이 잘 아는 지역을 투자 우선 대상 지역으로 생각해 물건을 찿아보고 차츰 넓혀나가는 전략을 짜는 것이 좋습니다.
자금 계획에 따라 종목을 선정하고 수익 대비 취득세나 보유세 등 지출 전반에 대한 수익률 검토와 향후 시 세척이기도 생각한 물건으로 선정하시면 됩니다.