경제적 자유를 꿈꾸며

5 ] 경매는 함정이 많다는데
법원 경매는 안전하다고요?




구제방법

법원 경매를 통해 부동산을 취득하게 되면 물건 선택에서 취득까지의 모든 과정이 법원의 책임하에 진행되고 있습니다.

그러기에 일반 거래에서 계약이 해약되거나 사기를 당하거나 하는 등의 피해를 보는 일이 없고 거래의 안전성 면에서 일반매매보다 오히려 안전한 측면도 있다고 봅니다.

하지만 일반매매에서 매도 물건에 하자가 있을 때는 매도인이 하자에 대한 담보책임을 지지만 있어서는 집행법원은 매각 대상 부동산에 대한 임차의 대항력 유무, 등기된 부동산의 권리관계, 소멸하지 않는 권리, 미등기권리나 미등기건물 등 현황을 기재하도록 주문하지만 없다 할 수 있기에 하자에 대한 책임은 낙찰자가 져야 합니다.

하지만 낙찰받은 후 매각 물건이 천재지변이나 낙찰자가 책임질 수 없을 정도로 물건이 현저히 훼손되었거나,
물건 명세서상의 중대한 흠이나 부동산에 대한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지거나, 경매 절차상의 중대한 문제가 있어 해당 물건을 취득하게 되면 자칫 어려움에 부닥치거나 상당한 손해가 발생할 가능성이 있으면 에도 낙찰자가 떠안아야 하는지에 대한 여부를 집행법원에 따져는 봐야 하지 않을까요 ?

입찰 물건에 권리 분석상의 하자가 없어 입찰하고 낙찰받았는데, 낙찰받고 나서 권리를 인수하거나 추가 부담해야 하는 문제를 알게 되어 낙찰받고도 매수를 포기해야 하는 경우도 있습니다. 법원에 납입한 매수신청보증금조차도 자칫 잃을 수 있는 예상조차 하지 못한 함정에 빠졌을 때,
실무에서는 '경매의 함정에 빠졌다' 하죠
이럴 경우 어찌해야 하는지 따져보고 구제 방법은 있는 것인지 알아봐야겠죠.

다행히 현행 민사집행법에서는 구제 방법을
두고 있습니다.
구제 방법으로는 매각결정 이전에는 '매각허가결정의 취소신청 (제121조)', 매각허가결정의 확정 후에는 '매각허가결정의 취소신청 (제127조)' ,이러한 결정에 불복 시에는 '즉시항고(제129조) ' , '항고(제130조)'의 규정이 있습니다.
그렇다고 어떤 사유든 구제를 해주지는 않습니다.
구제 사유가 권리 분석상에 낙찰자의 사유 과실이 없어야 하고 정한 이유에 적합할 경우에 그 여부를 가리게 됩니다.



매각 불허가신청의 이의신청 사유

경매의 함정에 빠진 낙찰자 입장에서 첫 번째로 할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
'매각 불허가신청'을 하시는 겁니다. 매각 불허가신청은 매각 일로부터 1주 이내에 매각결정일까지 해야 합니다. 하지만 매각에 대한 이의신청은 그이의 사유를 7가지 이내로 한정해서 규정합니다.

그 외에는 이의신청할 수 없고, 이의신청자 자신의 권리에 대한 이유만을 신청하도록 하고 있습니다.
제121조(매각 허가에 대한 이 의사청사요)

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매 수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매 수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 때
5. 최저매각가격의 결정 또는 매각 물건 명세서상의 작성에 중대한 흠이 있을 때
6. 천재지변 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 혹은 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매 절차의 진행 중에 밝혀진 때
7.경매 절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때

이와 같은 이의신청사유 중 한 가지냐이라도 충족되면 이의신청이 가능하고 5호의 매각 물건 명세서상의 작성에 중대한 흠이 있을 때, 6~7호의 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매 절차의 진행 중에 밝혀진 사유로 인해 이의신청하는 경우가 많으니 자세히 살펴보도록 하겠습니다.



매각 물건 명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때

《민사집행법 제105조 제2항》은 "법원은 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치해 누구든지 볼 수 있도록 해야 한다"라고 규정하고 있고 《민사 집행규칙 제55조》에서는 "매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일마다 그 1주 전까지 법원에 비치해야 한다"라고 규정하고 있습니다.

이처럼 경매 절차에서 매각물건명세서 및 현황조사보고서를 작성해 공시토록 한 취지는, 매수희망자가 경매 절차에서 매각 대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다. 그래서 부동산 현황을 조사하는 집행관은 목적 부동산의 현황을 가능한 한 정확히 조사할 주의의무를 부담합니다.
따라서 집행관이 현황조사를 행함에 있어서 통상 행해야 하는 조사 방법을 채택하지 아니하거나, 조사 결과의 사실 내용에 위법한 사항이 있거나, 오기나 착오 등 잘못된 부분을 충분히 검토 및 수정하지 않아 매각 물건 명세서상의 그 기재 내용과 목적 부동산의 실제 상황 간에 차이가 발생하는 경우에는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 것이 됩니다.

이러한 중대한 흠이 있는 매각물건명세서를 비치하는 경우 낙찰자가 인수하는 부담이 달라지는 등 매각 절차의 공정성까지도 해칠 우려가 있는 중대한 흠으로 매각 불허가 사유에 해당함은 물론, 사안에 따라서는 국가에 배상을 청구할 수도 있다. 이에 대한 각기 다른 사항의 이의신청으로 불허가 결정을 구한 사례를 판례를 통해 살펴보겠습니다.

사례 1. 매각물건명세서의 부동산표시에 등기부상 목적물 외에 '미등기건물'이 있음을 아무 설명 없이 표기해서 미등기건물이 목적물에 포함된 것처럼 기재한 경우와 '지상권의 개요란' 에도 토지와 건물이 다른 사람에게만 매각되면 지상권이 설정되는 것으로 보게 될 여지가 있다고만 기재한 경우(대판 1991.12.27 91마608 참조)