경매 시작 해 보기

1 ] 주변 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있다.

얼마나 저렴하게 살 수 있나요?
많은 사람이 경매 시장을 찾는 이유와 원인을 알아볼까요.

법원 경매는 최초 감정가액에서 100%에서 시작하여 1회 유찰될 때마다 최저 경매가가 감정가의 20%씩 하락합니다. 세 번만 유찰돼도 반값에 살 수가 있죠.

하지만 인천을 비롯한 전국 경매 법원 30여 곳에서는 1회 유찰 때마다 최저 경매가가 30%씩 떨어져 70%, 49%, 34.5%로 떨어지기 때문에 싸게 부동산을 취득하게도 됩니다.
실제로 2019년 1월부터 2020년 1월 기준 지역별 매각가율을 살펴보면 평균 통계 서울지역 87.4%, 인천지역 69.8%, 부산지역 77.35%, 경기지역 75.8%, 대구지역 78.5%, 대전지역 72.1%, 광주지역 80.1%로 나타납니다. 그 외의 지역을 포함한 전국 매각 통계 평균치는 71.4% 매각가율로 나타납니다.

세부 종목이나 지역별로 차이는 나지만 감정가로 시세를 본다면 평균 70%의 낮은 가격으로 매각되고 있음을 알 수 있습니다.
부동산 경매 시장은 부동산 경기의 선행지수라 할 수 있습니다.
시장의 수요와 공급에 따른 가격 변화와 정부 정책에 따라 시장에서 영향이 먼저 나타나는 경향이 있습니다.

특히 공급이 부족한 서울이나 수도권의 아파트가 시중 거래가보다 높은 가격으로 낙찰이 되고 그 가격이 시장 거래가로 형성되기도 하는 등 부침이 심하기도 합니다.

이렇듯이 종목에 따라 감정가 이상의 높은 가격으로 낙찰이 되고 그 가격 이상으로 거래가 이뤄지게 되는 현상이 나타나면 향후 실물 시장의 흐름이나 동향을 어느 정도 예측하게 됩니다.
그러나 경매에 참여할 때는 종목선정, 입찰타이밍, 가격 등을 신중히 검토한 후 입찰에 응해야 합니다.
지난 5년간의 통계를 보면 경매 시장에서 매수가격은 시중 거래가보다 낮은 가격에 매각되고 있음을 알 수 있습니다. 결국 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있어 경매에 참여하여 부동산을 취득하는 것입니다.



2] 경매는 재테크는 물론이고
필요한 물건 취득이 용이 하다.

경매로로 부동산을 감정가 이하로 저렴하게 구입한다는 것 자체가 훌륭한 돈벌이 수단이고 낙찰받는 순간부터 투자 수익이나 이익을 보장받는다 할 수 있죠. 더불어 주거로 생활해야 하는 실거주용 주택을 구입한다거나 내 점포, 내 건물 장사한다거나, 공장, 토지 등 자신의 목적에 맞는 부동산을 구입할 때에도 경매를 이용하면 언제든지 필요한 물건을 저렴하게 구입할 수 있는 장점이 있습니다.

필자의 경우 20여 년 외식업을 해오며 월 임대료를 냈던 비용을 생각하면 경매를 통해 내 상가를 득했더라면 임대료보다 저렴한 이자를 내고 안전하게 사용하며 부동산 투자 수익까지 나서 일석이조의 효과를 냈을 것이라고 생각합니다.

또한 실거래 시장에서 찾는 물건이 없는 경우에도 경매 시장에는 필요한 물건이 항시 있다고 볼 수 있습니다.
통계를 참고하면 매월 전국적으로 1만여 건의 물건이 경매 시장에 나오고 있음을 볼 수 있습니다. 그중에서 자신이 필요로 목적이나 종목의 물건을 찾아 분석하여 입찰 후 취득하면 됩니다.




3] 물건의 정보 접근이
누구나 용이하고 편리하다

매각 물건은 첫 매각기일 14일 전에 각 일간 신문에 공지되며 대법원 경매 정보지를 통해 전국 단위의 매물정보를 사진, 지적, 위치도 등과 함께 개시됩니다.

그러나 대법원 매물정보는 누구나 정보를 무료로 받을 수 있는 장점도 있지만 종합적으로 분석되어 있지 않다는 단점도 있어 법원 경매 정보만을 이용할 때는 이용자 스스로 부족한 정보를 분석할 수 있는 능력이 각별히 필요합니다.

민간정보업체들은 별도의 비용을 받으며 대법원에서 제공하는 기본 정보 외에 각종 디지털 시스템을 통하여 다양한 통계자료와 현장의 조사내용, 지적공부, 등기부상의 권리 및 임대차 등의 권리분석 결과 등을 입찰자에게 제공하여 편리하게 이용할 수 있기에 경매에 참여하는 많은 사람이 법원 경매 정보지를 기본으로 검색하고 더 많은 정보를 검색하기 위해 민간정보 업체에서 운영하는 경매 정보 사이트 중 하나를 선택하여 이용하고 있습니다.



4] 경매는 토지거래 허가를 받지 않아도 된다?

토지거래래 허가제란 토지의 투기적 거래가 성행할 우려가 있거나 성행하는 지역 및 급격히 상승하거나 상승 우려가 있는 지역에 토지 투기를 방지하기 위해 설정한 구역입니다.

1979년에 도입되어 아직도 서울, 부산, 대전, 세종시, 경기 일부 지역을 포함하여 시행되고 있고 정부의 부동산 규제 정책으로 점차 그 범위가 늘어나는 추세입니다.

하지만 이러한 토지거래허가제는 오히려 경매에서 득이 되기도 합니다. 토지거래 허가구역에서 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 . 국가 등의 토지거래계약에 관한 특례 ) 의 규정에 따라 일정 면적 이상 취득하는 토지 또는 대상 부동산에 대한 계약금액 등의 중요 내용에 대해 시, 군, 구청장의 토지거래 허가를 받아야 토지나 아파트 등의 대상 부동산을 취득할 수 있지만 경매로 취득할 때는 거래의 허가 없이 전국 어디든 자유롭게 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

또한 매수인에 대한 자격이나 전매제한도 받지 않습니다. 이뿐 아니라 부동산 실거래가 신고제가 실시되면서 일반매매에 있어서는 감정가가 아닌 낙찰가를 적용받아 취득세 감면 효과도 볼 수 있는 장점도 있습니다.
다만 취득 물건이 농지일 경우에는 토지거래 허가 유무에 상관없이 '농지취득자격증명 원' 을 제출해야 합니다.