경매 배우기

매각 허가의 취소사유


어찌어찌하다 매각일로부터 7일간의 매각 불허가신청을 놓쳤거나, 즉시항고 기간이 지났어도 잔금 납부 전까지는 구제받을 기회가 있습니다. 이때에는 매각 불허 신청이 아닌 매각허가결정의 취소신청을 하게 됩니다.
매각 불허가신청과 매각허가결정의 취소신청은 절차와 기간만 다르게 신청이 된다는 점에 차이가 있을 뿐 낙찰자가 위험에서 벗어나게 하기 위한 기회를 결국은 주는 셈이 됩니다.
제127조(매각허가결정의 취소신청)1. 제121조 6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 2. 제1항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

부동산에 관한 중대한 권리관계 변동이 경매 절차 중 밝혀진 경우

《제121조 6호》에서 규정한 내용 중에는 특히 중대한 권리관계의 변동으로 인해 어려움을 겪는 일이 자주 일어납니다. 이른바 '경매 함정에 빠졌다'라는 말로 표현되는 대표적 사례라 할 수 있는 여러 유형을 검토해 보겠습니다.


첫 번째, 확인되지 않았던 유치권에 의한 경우

유치권이란, '타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건 또는 유가증권에 관해 생긴 채권을 변제받을 때가 그 목적물을 유치해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정 담보권이다(민법 제320조 1항). 이러한 유치권은 법정담보물권임에도 등기상에 등재도 없이 단순한 점유행위만으로도 그 권리를 주장하고, 전적으로 낙찰자가 해결해야 하는 경매에 있어 암적 권리라 할 수 있다. 경매 입찰자의 보호나 공신력 차원에서도 시급히 법적 보완이 필요한 권리주에 하나입니다.

하지만 이런 암적 권리가 부동산 경매 절차에서 현황조사서나 매각물건명세서와 감정평가서 등 경매 사건 목록상에 유치권에 대한 조사나 내용에 대한 기록도 없고, 현장에서도 확인할 수 없는 상태에서 매수신청을 해서 최고가매수신고인으로 정해진 이후 이거나 매각허가결정이 난 이후에 유치권 행사가 확인된 경우가 문제입니다.



사례를 예로 들어 보겠습니다.

'갑'은 ○○개발(주) 토지를 2003년 3월 27일 53억 8,300만원에 낙찰 허가 결정의 확정받고 나서 ○○건설(주)에서 31억8,000만원의 토목 공사대금에 대한 유치권 주장을 알게 되었습니다.

낙찰 전 법원의 경매 사건 목록 어디에도 유치권의 기록도, 현장에도 유치권에 대한 행사가 없어 안심하고 입찰했고, 낙찰 결정에 확정까지 받고 나서 알게 되자 '갑'은 《민사집행법 제126조 1항》의 규정을 근거로 매각허가결정 취소신청을 하였습니다. 이에 대법원은 《민사집행법 제127조》의 규정을 적용해 매각 허가신청취소를 결정하였습니다. (대판. 2001.08.22 2001마 2652 결정 참조).


두 번째, 존재하지 않은 근저당으로 인한 경우

등기부상의 권리로는 존재하나 채무상환이 완료되어 실제로는 존재하지 않는 1순위 근저당이 낙찰 후 등기상 소멸로 인해 순위변동으로 뒷순위임차인이 대항력 있는 선순위임차인으로서 낙찰자가 부담하게 되는 경우를 말합니다.

사례를 들어보겠습니다.

1순위 근저당권 1순위, 채권최고액, 3,750,000원, 말소기준 권리
2순위 대항요건은 있으나 확정일자가 없는 임차인, 50,000,000원
3순위 근저당권 45,000,000원 - 소멸권리
4순위 가압류 -소멸권리

위와 같은 선순위 근저당권으로 뒷순위임대차의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았받았습니다. 낙찰 허가 결정의 확정 후 잔금납입 전에 1순위 근저당이 소멸로 인해 낙찰자가 대항력 있는 임차권에 부담을 지게 되었음을 이유로 매각허가결정의 취소를 선고하였습니다(대판 자 98마 1031,1988.08.24. 결정 참조).


세 번째, 대위변제에 의한 경우

대위변제란, 후순위권리자 또는 공동채무자 중 한 사람이 소유자 또는 채무자의 채무를 변제하는 행위로, 후순위 임차인이나 근저당권자, 전세권자 등의 등기상 권리자가 1순위 근저당의 채권을 변제하여 말소하고, 선순위권리자로 낙찰자에게 권리를 행사하는 권리를 말합니다.

경매에서 주로 뒷순위 임차인이 임차보증금의 손실을 최소화하기 위해 말소기준 권리(주로 근저당권)의 채무액을 대신 변제하고, 순위를 변동해 보증금 확보를 위한 수단으로 이용되며 주로 말소기준 권리인 근저당의 핀다는 보 채권이 소액인 경우에 발생 됩니다.


즉시항고에 대하여

매각 불허가에 대한 이의신청은 매각허가결정일 이전에 해야 하고, 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 취소신청을 할 수 있습니다. 반면에 즉시항고는 매각이 허가되었거나 불허가 결정이 내려져 그로 인해 손해를 보는 이해관계인이 그 매각 허가부결 전에 대한 불복방법으로 인정되는 제도로, 매각허가결정 또는 불허가 결정의 신고일로부터 1주일 이내에 항고장을 경매법원에 제출해야 합니다.

낙찰자 입장에서는 이의신청했는데 받아들여지지 않았거나 이의신청이 지났을 때 할 수 있는 방법으로, 매각결정 후 확정을 받기까지인 7일 이내에 다시 구제받을 기회인 셈입니다. 즉시항고는 매수인뿐만 아니라 이해관계인도 할 수 있습니다. 이때 이해 관계인이란 '경매 절차상의 이해관계인'을 말하며 다음에 해당하는 자들을 말합니다.

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 (단, 가압류와 가처분권자는 해당 안 됨 )
4. 부동서 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

매각 허가부결 전에 대한 항고 시에는 보증을 제공하지 않지만, 매각 허가부결 전에 대한 항고를 하는 경우에는 매각대금의 1/10에 해당하는 금전이나 유가증권을 공탁해야 합니다. 불허가를 통해 구제받고자 하는 낙찰자 입장에서도 매각 허가부결 전에 대한 항고를 하려면 역시 매각대금의 1/10에 해당하는 금전이나 유가증권을 공탁해야 합니다. 이러한 공탁 제도는 과거 법과는 달리 항고의 무분별한 남발로 인한 경매 절차의 지연을 방지하고, 그에 대한 피해를 방지하기 위해 아무런 이익이 없이 고의로 항고를 악용하는 악습을 없애기 위해 공탁을 제공하게 하면서, 만약 채무자 및 소유자가 한 항고가 기각되면 항고보증금을 몰수하게 하는 제도입니다. 예를 들어 매각대금이 20억이라면 10%의 공탁보증금 2억 원이 몰수되고 그 금액은 배당금으로 흡수됩니다.
그러나 낙찰자의 항고가 기각되면 항고한 날로부터 결정된 날까지 대법원규칙이 정한 일정한 지연손해금(연 15~20%의 법정이자 )을 공제 후 반환받습니다.