경매 자금계획 세우기

경매에 있어 자금 계획이란, 경매 시작 전에 그만큼 부동산의 종류에 어느 종목, 어느 지역, 규모 또는 어느 가격대의 매각 물건에 투자할 수 있는지를 스스로가 가늠해 보고 관심 물건 선택 작업 전에 꼭 해야 할 전제조건입니다.

예를 들어 계산을 해보면 낙찰대금 총 6,000만원 +등기 비용 672,000원 +예비비(명도비용 약 140만 원 계산해보면 총인수 비용은 65,072,000원이 필요합니다.

' 외상은 소도 잡는다'라는 속담이 있다.
당장 돈 없이도 경매하는 방법이 있다 해서 보증서로 낙찰을 받아놓고 어떻게 할 건가요? '누울 자리 보고 발 뻗어라.'랴 말도 있듯, 사돈의 팔촌에게 돈을 빌리든, 보증서로 하든 앞에 말한 방법은 최소한 돈 나올 구석이 있을 때 하는 방법임을 잊지 말아야 합니다.


시작 전 이것만큼은 반드시 짚고 가자



첫 번째, 나의 여유자금이 얼마나 되는지, 가용할 '종잣돈' 이 얼마나 되는지 돈을 체크해야 합니다. 나의 신용도를 알고 있는 것도 필수입니다.

두 번째, 선택한 물건에 대출을 이용한다면 한도를 체크하고 가야 합니다. 부동산 취득에 있어 대출은 필수라 할 수 있습니다.
경매에서의 대출은 일반 거래보다 대출금이 유리한 관계로 대다수의 경매 투자자들은 낙찰 잔금을 대출로 활용합니다. 개인의 신용 정도와 이미 대출금을 안고 있는지에 따라 차등이 있을 수 있습니다.

통상 대출 한도는 낙찰가액의 70~90% 지만 서울지역을 비롯한 투기과열지구 및 조정지역으로 묶인 지역은 40~50%로 낮기 때문에 이런 지역에서 입찰할 때는 자금계획을 더 신중하게 체크하고 진행해야 합니다.

이처럼 대출금의 정도와 '종잣돈'을 확인하고 선택한 물건이 감당할 수 있는 범위인지, 향후 인도 과정에서 소요되는 비용이나 이자 상환에 무리가 없는지 등을 판단 후 입찰에 참여해야 합니다. 그래야 잔금 납부를 못해 입찰보증금을 몰수당하지도 않고 지속해서 경매를 즐기며 재테크를 할 수 있는 것입니다.




경매 물건의 선택 기준


거주용이 아닌 제테크가 목적이고, 종목은 아파트나 다세대주택으로 시작해보려 할 때 '어느 지역이 괜찮을까?' 하고 지역 선정이 막막할 수 있습니다.

특히나 경매를 잘 모르는 상태라면 우선 쉬운 길로 가야 합니다.
내가 사는 동네이거나, 살았던 지역, 내가 조금이라도 아는 지역, 또는 평소에 관심을 가지거나 호재 정보를 알고 있는 지역의 물건을 선정해서 하면 그것이 최선의 선택이고 쉬운 길입니다.
내가 아는 지역, 관심이 있는 지역을 정해서 투자하게 되면 실수도 줄이고, 또다시 그 지역에 물건이 나오거나 인근 지역에 물건이 나오면 환경, 가격 등을 이미 알고 있는 터라 현장 조사 등에 많은 시간을 소요하지 않아도 간단하게 알 수가 있는 것입니다.

이렇게 종목과 지역을 선정해서 투자하기로 했으면 곁눈질 없이 하는 것이 중요합니다.
'남의 떡이 맛있고 커 보인다'라고 다른 사람들이 상가나 토지로 많이 벌었거나 말았거나,
어떻게 하거나 말거나 신경을 꺼버려야 합니다.
내 기준, 내 원칙을 지키고 꾸준히 실행하는 것이 성공으로 가는 길 입니다.

공장만 전문으로 하는 공인중개사에게 아파트 사달라 하면 "나는 공장밖에 몰라요 " 하고 아파트 전문 공인중개사에게 공장을 사달라 하면 "나는 아파트밖에 몰라요 " 한다.

알 수도 있고 할 수도 있지만 한 우물을 파는빌라부터 경매를 시작한 지인을 모처럼 만나 물었습니다.
"요즘은 어떤 종목에 주로 투자해? 아직도 빌라만 하나요?"
"네 빌라가 주 종목이잖아요"
"우와! 십여 년이나 지났는데도?"
"네! 딴 종목에 눈이 뜨였어도 빌라는 놓지 않아요. 그 종목으로 돈도 많이 벌고 지금도 괜찮아요. 처음에 기초를 잘 알려주신 덕이고, 항상 고마운 마음 간직하고 있어요."

바로 이것입니다. 재야의 경매 고수가 되어도 여전히 한 종목을 파고 있었습니다. 경륜이 있고 부동산의 안목이 넓어져 모르기야 하겠느냐마는, 아직도 초심을 잃지 않고 경매 투자를 하고 있습니다.
꿩 잡는 새가 매라고 했던가요? 돈을 벌려고 작정하고 경매해서 벌면 그것이 경매의 고수죠 이렇게 한 우물을 오랫동안 꾸준히 파다 보면 경험도 돈도 따라오리라 믿습니다.




경매 물건 찾기


경매하기 위해 제일 먼저 해야 할 일은 물건을 찾는 일입니다. 매각 물건에 대한 정보는 대법원에서 제공하는 정보를 근간으로 시작됩니다.

법원에서는 매각 물건의 매각기일 14일 전에 일간신문을 통해 공고를 하고, 기일 7일 전에 각 집행법원 경매계에 경매 사건 목록을 비치해서 일반인들에게 열람하도록 하고 있습니다.

이런 정보를 바탕으로 각 사설정보업체에서는 경매정보지를 발행 제공하기도 하고, 인터넷을 통해 다양한 검색기능으로 빠르게 물건에 대한 정보를 제공하고 있습니다.

이것은 정보제공 수다 중에 가장 빠르고 손쉽게 정보를 접할 수 있는 매체가 인터넷 정보입니다. 경매에 입찰하기 위해 인터넷에서 물건을 찿는 방법은 크게 두 가지로 살펴볼 수가 있습니다.

첫 번째는 대법원 경매정보에서부터 시작합니다. 전국의 모든 물건을 사용료 없이 무료로 검색하고 이해관계인의 문서접수나 송달명세, 배당요구서, 경매 진행 상황 등 경매 전반에 대한 정보를 검색할 수 있는 장점이 있지만,

권리관계 파악에 필요한 등기사항 전부 증명원 같은 서류를 입창자가 직접 발급하고 분석해야 하는 등 경매 전반의 정보가 종합적으로 분석되지는 않아, 입찰 예상자들이 스스로 물건분석이나 권리분석 등 중요한 정보를 종합적으로 살펴봐야 하는 어려운 점이 있습니다.

두 번째로는 민간정보 인터넷사이트 에서도 찿을 수 있습니다. 모든 민간정보업체에서 제공하는 매각 물건에 대한 정보는 대법원에서 제공하는 정보를 기본으로 해서 유료로 정보가 공개되는 반면,
입찰자가 입찰 물건에 대해 필수적으로 해야 하는 물건분석, 권리분석, 수익성 분석 등 기본적 분석 외에도 유사 매각 물건, 낙찰사례, 매각가율, 실거래시게 등 다양한 검색기능을 통해 법원 정보에서 부족한 부분을 사용자들에게 정보를 제공하고 있습니다.