말소기준 권리가 무엇인지 알아보기

4. 압류등기

'압류'한, 돈 받을 권리가 있는 사인 또는 국가기관 등의 신청으로 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것입니다. 금전채권에 관해서 강제집행의 제1단계로 집행기관이 먼저 채무자 재산(물건 또는 권리)의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제 행위를 말하는데, 부동산 또는 선박의 압류는 집행법원의 강제경매 개시 결정(민사집행법 83-172조) 또는 강제관리의 개시 결정(민사집행법 164조)을 채무자에게 송달함으로써 행해진다.

5. 경매개시기입등기

'경매개시기입등기'는 채권자가 집행법원에 경매 신청을 하게 되면 경매 절차의 개시 결정을 하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기재할 것을 관할 등기소의 등기관에게 촉탁하게 됩니다. 이때 등기부에 기재되는 것이 경매개시결정등기이며 이때부터 경매 목적물에 대한 압류의 효력이 발생하고, 앞선 권가 없을 시 말소기준 권리가 된다.

6. 담보가등기

'담보 가등기'란 돈을 빌려주고 못 받을 경우에 해당 부동산을 이전하겠다는 담보계약을 맺고 가등기를 해두면 이후에 설정된 물건에 대해 우선하는 권리가 담보가등기입니다. 소유권을 이전받기보다는 채권 보전을 위한 목적으로 경매할 때는 저당권과 같은 효력을 갖습니다.

7. 전세권등기(제한적 권리)

'전세권 등기(제한적 권리)'한 건물 전체에 설정된 최선순위 전세권으로 배당요구를 했거나, 경매 신청을 한 경우, 이러한 조건이 충족되면 말소기준 권리가 됩니다. 선순위 전세권이 이러한 조건을 갖추지 못해 말소기준 권리가 안 될 때는 매수인이 부담해야 하는 위험이 있어 선순위 전세권이 있는 물건은 배당요구, 경매 신청의 사실을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

이상의 권리주에 등기부에 가장 먼저 기재된 권리 접수번호가 빠른 권리가 말소기준 권리가 되고 뒷순위권리는 전부 소멸합니다.




경매 절차상 말소기준 권리의 역활


첫 번째로 등기사항전부증명서상에 접수번호가 가장 빠르게 설정된 권리를 기준으로 권리의 선후 순위를 따져 선순위권리는 인수를, 뒷순위권리는 말소기준 권리와 함께 전부 소멸시킨 권리의 역활을 합니다.

법원 경매의 특징은 민사집행법 제91조 《인수주의와 잉여 주의의 선택 등》의 규정에 따라 인수·소재·잉여의 3가지의 기능을 두고 있는데 이 규정이 말소기준 권리가의 근거가 됩니다. 인수는 낙찰자가 인수하는 권리를 말하고. 소제(소멸)는 낙찰로 인해 소멸하는 권리입니다. 잉여는 경매 신정자의 배당금이 없을 시 집행법원이 해당 물건의 매각을 직권으로 취소하는 것을 말합니다.

두 번째로는 임차인의 대항력 여부 있는 임차인(선순위임차인)인지, 대항력 없는 임차인(뒷순위임차인)인지를 가리는 기준이 됩니다. 임차인이 대항력 있느냐 없느냐는 주택이든 상가든 권리분석의 핵심입니다. 말소기준 권리보다 먼저 대항요건(전입신고+전입)을 갖추었으면 대항력이 있는 임차인이 되어 배당 신고나 확정일자 존재 여부에 따라 낙찰자가 임차보증금을 부담할 수 있습니다. 이러한 기준에 의해 매각대금 완납 후 점유자에 대해 인도명령 대상인지 인도 소송 대상인지 구별이 됩니다.

세 번째로는 말소기준 권리가 근저당, 담보가등기, 전세권일 경우 소액보증금에 적용되는 임차인인지 여부를 판단하는 기준이 됩니다. 계약일 당시의 소액보증금 기준이 아닌, 해당 물건의 최초 담보 물권설정일 당시의 소액보증금의 기준일로 이 3가지의 권리가 적용됩니다.



[매각으로도 소멸하지 않는, 어려운 권리]

지금까지 설명한 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매기입등기, 압류, 가압류, 전세권 등기(제한적 등기)와 같은 매각으로 소멸하는 말소기준 권리를 알아보았는데, 이런 권리 외에도 상당히 많은 권리의 종류들이 경매 절차에서 물건의 종류나 종목에서 등장합니다.

이런 말소기준 권리를 포함해서 가등기, 가처분, 환매 등기, 지상권, 지역권, 임차권등기는. 등기부등본상에 기재가 되어 있는 권리들이고, 등기부등본상에 기재가 안 되는 권리로는 유치권, 법정지상권(관습법상 법정지상권 포함), 분묘기지권, 입목 지상권, 임대차, 불법 건물 등이 있습니다. 어느 권리든 목적과 권리 성립의 특성이 전부 달라 어렵습니다.

등기부에 기재가 되어 눈에 보인다 해서 쉽고, 등기부에 없는 권리라 해서 어려운 게 아니란 말입니다. 등기부에 있든 없든 매각으로 인해 소멸하는 권리인지, 낙찰자가 인수하는 권리인지에 따라 어렵고 쉽고가 판가름 납니다. 결국, 권리를 인수해야 한다는 것은 매각대금납부 후 소유권을 취득했어도 소멸하지 않는 권리로 인해 소유권을 잃게 되거나, 소유권을 상실하지 않더라도 권리 자체를 떠안아 이용이나 관리, 처분 등 재산권 행사에 제약받게 되거나, 금전적 손실을 보는 등 이러한 부담을 떠안게 됩니다.



[매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리의 유형]

매수인이 소유권을 잃을 수 있는 권리
말소기준 권리보다 등기상 접수 일자가 빠른 선순위권리는 순위 보전을 위한 소유권 이전 청구가등기, 처분금지가처분, 팔고 다시 산다는 환매 등기, 예고등기(2011.04.12 등기법개정으로 폐지, 그 이전에 설정된 권리에 해당)가 그 대표적인 권리들입니다.

말소기준 권리보다 뒷순위권리는 건물철거 및 토지 인도 청구 가처분, 선후 순위 불문하고 경매개시기입등기 전에 청산절차가 완료된 담보가등기, 폐지 전에 설정된 예고등기 등이 해당합니다.