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인도소송/ 강제집행전 최후 통보 인도 소송 이란? 부동산 인도명령은 낙찰자가 별도의 소송 없이도 대항력 없는 임차인 등 인도명령 대상자에 대해 명령으로 강제집행 권원을 확보할 수 있도록 하고 있습니다. 빠르고 간편하게 부동산을 명도 받을 수 있는 제도입니다. 인도(명도) 소송은 경매 사건과는 별개의 사건으로 취급되는 일반적인 민사소송입니다. 경매집행 법원이 사건을 심리하지 않고 부동산 관할 법원에 소를 제기해야 합니다. 인도 소송의 대상자 인도 소송의 대상자로는 매각대금 납부 후 6월이 지나간 인도명령 대상자, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권자, 제삼자의 불법점유자, 채무자에게 소유권을 취득한 경우, 유치권자, 법정지상권이 성립하는 건물의 임차인, 채무자이며 대항력 있는 임차인 부도 임대주택의 임차인, 공매로 취득한 부동산 등 이 .. 2022. 8. 18.
인도명령 신청하기 인도명령이란? 인도명령은 법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 낙찰대금을 완납한 후 인도명령 대상자와 인도 합의가 원만하지 않거나 해당 부동산의 인도를 거부할 경우에 부동산을 수월하게 인도(명도) 받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원(결정문)을 말합니다. 인도명령 대상자는 대항력 없는 임차인이나 소유자, 채무자 등입니다. 명도소송에 비해 인도명령은 단기간에 부동산을 명도 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 반드시 신청해야 합니다. 만일 이 기간이 지나게 되면 명도소송을 통해 집행해야 합니다. 매수인의 인도명령 신청에 따라 법원은 간단한 절차에 의해 인도명령 결정을 합니다. 인도명령 결정문을 받은 매수인은 그 집행권원으로 집행관에게 인도명령을 위임해서 부동산에.. 2022. 8. 16.
내용증명에 의한 합의 방법 남 앞에 서면 말주변도 없고 설득력도 약한 매수인이든 달변이거나 대화의 기술이 좋은 매수인이라도 굳이 만나서 구구절절 사연을 들어가며 때로는 감정의 희비에 의해 뜻을 제대로 전달하지 못하는 등 스트레스를 받아 가며 합의하려 애쓸 것 없습니다. 점유자에게 요구하는 명도에 대한 내용을 정확히 전달할 수 있는 내용증명을 활용해서 합의하는 것이 좋다는 것입니다. 말은 시간이 지나면 잊을 수도, 번복도 할 수 있지만 문서의 내용은 달라지지 않습니다. 언제든지 전달한 내용을 확인하고 증명할 수 있어 효과적입니다. 설령 인사 수준의 내용이 없는 내용증명이라도 점유자에게는 '이사 가야 할 때가 됐구나' 하는 심리적 압박감을 줍니다. 매수인의 명도 요구를 거부하거나 무리한 요구를 저지하는 효과가 충분한 것입니다. 매수인.. 2022. 8. 15.
건물 인도 (명도)의 방법 1] 경매의 마무리 인도 사람의 대부분은 어떤 일이든 시작도 하기 전에 부딪혀 보기도 전에 미리 걱정하고 염려하면서 걱정을 키우며 때로는 불안해하는 경우가 많습니다. 경매에서도 낙찰자들이 공통으로 갖는 심정입니다. '내가 점유자를 잘 내보낼 수 있을까? 뭐부터 시작하지' 이사비 많이 달라며 안 나가고 떼쓰고 버티며 막 나오면 어떡하지?' 등 낙찰받고 나서부터 걱정과 그에 따른 상상에 빠지기도 합니다. 그러나 걱정은 붙들어 매고 조급함도 가지지 말아도 됩니다. 불안과 걱정은 점유자가 하면 했지, 매수인이 크게 연연할 일이 아닙니다. 매수인은 점유자를 내보낼 수 있는 선택 카드가 많습니다. 반면 점유자는 버틸 이유가 없이 매수인의 처분에 따라야 하기 때문입니다. 한 번이라도 직접 경험을 해보면 명도가 걱정할.. 2022. 8. 14.
금융기관이 대출을 꺼리는 물건들 금융기관이 대출을 꺼리거나 대출금이 생각 밖으로 적은 요주의 물건들이 있습니다. 낙찰자가 대부분이 대출을 이용해 매각대금을 납부합니다. 그리고 매각 물건의 종류에 따라서 대출을 꺼리거나 되지 않는 물건이 있다는 것을 간과해서는 안 됩니다. 다가구주택 대출 1 주택에 최고 19세대의 많은 임차인이 살 수 있고 가수 별로 구분 소유할 수 없는 주택을 다가구주택이라고 합니다. 가구별로 구분소유가 되는 다세대주택(통상적으로 불리는 빌라)과는 구분이 됩니다. 단독주택에 해당하는 다가구주택을 당 보로 대출받을 경우에는 대출 가능 금액에서 흔히 '방 빼기'라고 하는 가구당 최우선변제권을 공제한 금액이 실제 대출금액입니다. LTV, DTI 적용을 받는 지역이라면 대출한도가 더 축소됩니다. 낙찰가의 30% 이하의 적은 .. 2022. 8. 13.
은행대출로 매각대금 마련하기 대출 가능 금액의 기준 이해하기 매각 잔금을 납입하기 위해 대출받아야 하는데 얼마나 나올까? 어떤 기준에 의해 대출이 실행될까? 대출 가능 금액의 기준을 이해하고 넘어가겠습니다. 경매에 있어 대출은 낙찰받는 거 못지않게 중요한 핵심 사항입니다. 매각 물건의 자금계획을 잡는데 대출을 빼고는 진행하기가 어렵기 때문입니다. 누구든 대출로 매각대금을 마련할 계획이라면 입찰 전에 해당 물건의 대출 한도나 금리 등을 파악해서 자금계획을 세워야 합니다. 그 후 낙찰받으면 대출을 실행하는 필수과정을 밟습니다 정부는 서울 및 수도권 등의 주택, 특히 아파트 가격 상승을 막기 위해 정책을 끊임없는 규제 일변도로 숨 가쁘게 내놓고 있습니다. 부동산 규제가 너무 자주 바뀌고 있습니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 .. 2022. 8. 12.
매각대금의 납부기한, 방법, 절차 매각대금의 납부 기한 최고가 매수신고인으로 선정된 후 7일 후 매각결정이 되고 다시 7일 이내에 이해관계인들의 항고가 없으면 매각결정이 확정됩니다. 그리고 그로부터 1달 이내의 잔금 납부 기한이 정해집니다. 관련 법 개정 전과 달리 정해진 기일에 잔금을 납입하는 것이 아니라 기한 내에 잔금이 준비되면 아무 날이나 납입하면 됩니다. 결국 항고도 없고 잔금도 준비가 되어 있다면 낙찰받고 15일 후면 소유권을 취득할 수 있습니다. 매각대금 납부 방법 낙찰대금은 현금 또는 자기앞수표로 납부해야 합니다. 하지만 특별한 경우에 한해서 그 외의 방법으로 납부하는 것도 가능합니다. 그중 한 가지는 배당액과의 차액 지급(상계) 방법이기도 한데 경매에서는 어떻게. 적용해서 하는지 살펴보겠습니다. 차액 지급(상계)에 의한 .. 2022. 8. 12.
낙찰후 권리분석 낙찰받기까지 신중하고 세밀한 권리분석을 해야 합니다. 그래도 낙찰받고 대금납부를 하지 않은 사례가 전체의 약 10% 내외로 추정되고 있습니다. 낙찰자들이 적게는 수백만 원에서 수천만 원에 이르기까지 피 같은 돈 매수신청보증금을 몰수당하고 재매각(매수신청보증금 30%)으로 나온 물건들입니다. 어떻게 이런 일이 끊임없이 발생하게 될까요? 그 이유는 낙찰자의 과실이거나 판단 착오 때문에 볼 수 있습니다. 낙찰자가 포기할 수밖에 없는 일은 다양해 사유로 끊임없이 발생합니다. 권리분석 실수로 대항력 있는 임차인의 보증금 상당액을 떠안거나, 말소되지 않는 권리를 인수해야 하는 경우 낙찰을 포기하게 됩니다. 유치권 분석을 잘못해서 공사대금을 물어줘야 하거나, 지나치게 높은 가격에 낙찰받았을 때도, 입찰표 작성 실수로.. 2022. 8. 10.

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