건물 인도 (명도)의 방법

1] 경매의 마무리 인도



사람의 대부분은 어떤 일이든 시작도 하기 전에 부딪혀 보기도 전에 미리 걱정하고 염려하면서 걱정을 키우며 때로는 불안해하는 경우가 많습니다. 경매에서도 낙찰자들이 공통으로 갖는 심정입니다.


'내가 점유자를 잘 내보낼 수 있을까? 뭐부터 시작하지' 이사비 많이 달라며 안 나가고 떼쓰고 버티며 막 나오면 어떡하지?' 등 낙찰받고 나서부터 걱정과 그에 따른 상상에 빠지기도 합니다.
그러나 걱정은 붙들어 매고 조급함도 가지지 말아도 됩니다. 불안과 걱정은 점유자가 하면 했지, 매수인이 크게 연연할 일이 아닙니다.

매수인은 점유자를 내보낼 수 있는 선택 카드가 많습니다. 반면 점유자는 버틸 이유가 없이 매수인의 처분에 따라야 하기 때문입니다.


한 번이라도 직접 경험을 해보면 명도가 걱정할 만큼 어려운 것이 아니라는 것을 알게 될 것입니다.

통상적인 말로 거저먹는 경우도 왕왕 생기는 명도도 있습니다. 상황에 따라서 순리대로 하면 됩니다. 대화로 협의가 되면 대화로 하고, 안 되면 법대로, 내 뜻대로 할 수 있는 것입니다.

2] 인도(명도)의 방법



명도에는 왕도도 정석도 없습니다. 내 뜻대로 하는 것이 최선이라면 그것이 왕도입니다. 바둑 격언에 이런 말이 있습니다
'정석을 알되 잊어라.'
아이러니한 말이지만 경매에도 들어맞는 말입니다. 정석은 공부해야 하지만 공부한 정석이 아니라 상황에 따른 최선의 방법이 곧 정석이고 최선의 선택일 수 있습니다.

저를 포함한 많은 책의 저자들이나 이른바 경매 고수들이 명도에 대해 나름대로 경험과 정석을 이야기합니다. 무엇을 말하는지 어떤 방법이 있는지 알 필요는 있습니다. 하지만 그 정석대로 한다고, 자랑스럽게 명도에 대한 경험을 이야기한 방법대로 한다고, 명도가 다 원만하게 잘된다는 보장은 없습니다.

많은 사람이 '명도는 만나서 대화로 풀어나가야 한다'라고 이야기합니다. 그러나 반드시 대화를 나누며 합의를 하는 것만이 최선의 방법은 아닙니다. 꼭 만나서 하는 것만이 대화가 아니라는 말 입니다.

명도를 위한 대화의 방법을 살펴보면 내용증명을 통한 합의 방법, 모바일 메시지나 일반 통신을 이용한 합의, 대면해서 구구절절한 이야기를 들으며 하는 합의 방법, 인도명령에 의한 강제집행 방법 등 모두 다 명도 하기 위한 대화의 방법들입니다.
어떤 방법을 택하느냐는 매수인에게 선택권이 있지 점유자에게 있는 것이 아닙니다.



점유자를 만사서 합의하는 방법

"안녕하세요! 이번에 주택을 낙찰받은 아무개입니다"
"그런데요?"
"아! 다름이 아니라 주택이 낙찰됐다는 것을 알려드리고, 이사계획은 어떻게 잡고 계신지도 궁금해서 찾아뵈었습니다."
"말하지 않아도 낙찰되었는지 알고 있어요. 이사를 나갈 돈이 한 푼도 없는 오갈 데가 없는 사람이니, 내 돈 다 내놓을 거 아니라면 그냥 가세요"

최우선 변제금조차 못 받고 무일푼으로 쫓겨날 상황에 놓인 대항력 없는 임차인과의 대화입니다. 실제로는 이보다 훨씬 심한 말을 들어야 했습니다.

"안녕하세요. 소장님! 오늘 ○동 ○○○호 매각 물건 낙찰받은 아무개입니다.
현재 사는 집주인에게 낙찰받았다는 사실도 알리고 소장님께도 인사도 할 겸해서 찾아봤습니다."
"아, 그러세요! 그 집 분들 참 좋은 분들인데 어쩐 일로 그렇게 됐는지 안타깝네요.
그런데 지금 그 집은 비어 있습니다.
오늘 아침 일찍 이사하였어요."

두 사례 다 합의를 보려고 찾아간 것이 아니라 단순한 인사를 위한 방문입니다.
극명하게 차이가 나는 명도 하기 어려운 집
사례와 저절로 명도한 거저먹는 집의 사례 입이다.

일단 낙찰받고 점유자들을 만나보면,
하소연하는 유형, 으름장 놓는 유형,
자기 과시 유형, 막무가내 유형, 체념 유형 등 다양해 유형의 사람들은 만나게 됩니다.
그들이 처한 상황에서 자사의 성향을 드러내는 대화의 방법이지만 목적은 다 갔습니다. 매수인에게 최대한 보상받기 위해서 입이다.

결국은 쫓겨날 수밖에 없는 사람들의 최후의 수단이 다양한 유형으로 나타나는 것입니다. 한편으로는 이해가 갑니다.
어떤 사람들이든 소중한 재산을 잃어버리고 살던 곳에서 쫓겨나게 되는 딱한 처지인 사람들입니다. 이러한 사람들을 만나 대화한다는 것은 말주변이 있든, 없든 간에 정말 어렵고, 피곤한 일입니다.


그나마, 다행스럽게도 만나서 쉽게 합의가 되고 명도가 되면 좋겠지만 매수인과 점유자의 입장은 그렇지 않습니다.
최대한으로 추가 비용 없이 또는 적은 비용으로 내보내려는 매수인과 어떻게 하든 보상을 많이 받고 나가려는 점유자와의 정반대
입장과 생각이 부딪히게 됩니다.
그러므로 만나서 그리 좋은 대화가 오고 가지 않거니와 마음 상하는 일이 비일비재 생기는 것이 명도 과정에 흔히 일어나는 통상적인 일입니다.


그렇다면 점유자에게 스트레스 안 받고 내 집,
내 부동산을 인도받는 가장 최선의 방법은 무엇일까요?
그것은 만나서 합의하지 않는 것입니다.
점유자를 직접 만나지 말고 합의하는 방법이 최선이라는 것입니다.
때로는 매수인 만나기를 원치 않는 점유자도 있습니다.

이런 사람들까지도 굳이 만나서 대화하기를 원한다면 합의하려 하니 주저하게 됩니다. 때로는 두렵기도 하고 만나서 스트레스를 받게 되는 것입니다.




내용증명에 의한 합의 방법


합의는 내용증명을 통해 하는 것이 최선의 방법입니다.
인도하기 위해 점유자와 만나서 명도 협의하든 안 하든 관계없이 명도 과정에 내용증명을 보내는 일은 필수입니다.
이 내용증명은 명도를 합의하는 데 가장 유용한 수단입니다.