매각대금의 납부기한, 방법, 절차

매각대금의 납부 기한

최고가 매수신고인으로 선정된 후 7일 후 매각결정이 되고 다시 7일 이내에 이해관계인들의 항고가 없으면 매각결정이 확정됩니다.
그리고 그로부터 1달 이내의 잔금 납부 기한이 정해집니다.
관련 법 개정 전과 달리 정해진 기일에 잔금을 납입하는 것이 아니라 기한 내에 잔금이 준비되면 아무 날이나 납입하면 됩니다. 결국 항고도 없고 잔금도 준비가 되어 있다면 낙찰받고 15일 후면 소유권을 취득할 수 있습니다.

매각대금 납부 방법

낙찰대금은 현금 또는 자기앞수표로 납부해야 합니다. 하지만 특별한 경우에 한해서 그 외의 방법으로 납부하는 것도 가능합니다. 그중 한 가지는 배당액과의 차액 지급(상계) 방법이기도 한데 경매에서는 어떻게. 적용해서 하는지 살펴보겠습니다.


차액 지급(상계)에 의한 납부

낙찰자가 채권자일 때 활용하는 방법입니다.
이 방법은 배당받을 채권자인 낙찰가가 매각결정에 대한 확정이 되기 전까지 법원에 차액 지급 신청서를 작성해서 신고한다.
이 상계신청이 받아들여지면 자신이 배당받을 금액을 뺀 나머지 차액만을 매각대금으로 납부하는 방법입니다.

즉, 상계는 배당받을 금액이 있는 채권자가 낙찰받은 경우만 법원에 신청할 수 있습니다. 근저당권자가 담보물권을 낙찰받은 경우라든지, 배당요구를 신청한 임차인이 낙찰받은 경우 등이 여기에 해당합니다.

예를 들어 아파트가 10억 원에 낙찰됐다. 그 아파트에 살고 있던 임차인이 낙찰받고, 그 임차인의 임차보증금이 8억 원으로 확정일자가 있는 선순위 임차인 이다.
그러면 전액 배당을 받을 수 있는 권리자입니다. 통상의 절차라면 낙찰자인 임차인은 대각잔금을 준비해서 납부해야 하지만 이 경우 배당받을 금액인 8억 원을 뺀 나머지 2억 원을 납부하면 소유권을 취득할 수 있는데, 이러한 방법이 상계에 의한 대금납부 방법입니다.



채무 인수에 의한 납부 방법

이 방법은 낙찰자가 매각 대금 지급에 갈음해서 채권자가 채무자에게 가지고 있는 금전채무를 인수하는 형식으로 이루어지는 방식입니다.
통상 일반매매에서 매도인의 근저당을 매수인이 동일한 조건으로 인수하고 매매대금총액에서 인수한 금액을 공제 후 나머지만 지급하는 방식과 유사합니다. 그러나 이 방식은 채권자의 승낙해야 하는 조건이 따릅니다.

채무 인수의 경우에는 상계신청과 달리 신고의 종기는 없고 매각결정 전과 후에 언제든지 신청이 가능합니다. 채권자의 승낙서와 채무인수신청서를 제출하고 신청이 받아들여지면 매각대금에서 채무를 인수한 금액을 뺀 나머지 차액만을 매각대금으로 납부합니다.

예를 들어 어떤 매각 물건이 7억 원에 낙찰됐다. 이 물건에 5억 원의 근저당이 설정되어 있다면 낙찰자가 근저당에 기한 채무액 5억 원을 인수하기로 근저당권자와 합의한다. 법원에 채무인수신청이 받아들여졌으면 나머지 2억 원을 납부하면 소유권을 취득할 수 있습니다.

통상의 경매 절차에서는 낙찰받고 14일 후에 낙찰이 확정됩니다. 1개월의 납부 기한이 생기고, 다시 1개월 내의 배당기일이 정해집니다.
그러나 상계나 채무인 수방법에 의한 매각대금이 정해지면 낙찰 확정 후에 잔금 납부 기한과 배당기일이 같은 날로 지정됩니다.

이와 같은 대금납부 방법은 매수인이 매각대금을 마련하는 부담을 덜어줍니다. 그뿐만 아니라 경매 마무리의 소요 시간을 1달 정도 단축하는 효과도 있습니다.

매각대금 납부 절차

잔금대출을 받지 않고 매각대금을 납입할 때는 낙찰 시 법원에서 발급받은 입찰 보관영수증과 대금납부통지서 (매각 확정 후 3일 이내)를 지참하고 해당 경매계에 방문합니다.
경매계에서 법원보관금 납부명령서를 발급받습니다.
법원 내의 취급 은행(법원 내에 있는 금융기관의 지점이나 출장소)에 비치된 법원보관금 납부서를 작성해서 매각대금을 납부합니다.



대출을 어디서 해야 하나요?

낙찰받았으니 매각대금을 준비해야 합니다. 낙찰자가 자금계획도 없이 무리하게 입찰에 참여하는 무모한 일은 없을 것이라고 봅니다. 누구든 입찰 전에 입찰대상물 건에 대한 입찰예상가와 부대비용 등 총투자금을 산출합니다. 본인이 가동할 수 있는 자금과 대출한도액을 산출하는 등 자금계획을 세우고 입찰을 했을 것입니다. 부동산 투자에 있어 대출은 필수입니다. 설령 본인의 자금으로 매수가 가능하더라도 높은 투자 수익률이나 향후의 투자를 위한 기회비용을 위해서라도 대출은 투자의 기본이라 말할 수 있습니다.

매각대금 대출은 모든 은행에서 취급하는 것이 아닙니다. 취급 은행이 따로 있습니다.
같은 은행이라도 다 해주지는 않습니다.
설령 해준다 해도 한도나 금리 등에서 많은 차이가 있습니다. 물론 거래하는 은행에서 낙찰 잔금을 좋은 조건에 대출해준다면 더할 나위 없이 좋지만 쉽지 않은 것이 현실입니다.

그래서 매각대금을 대출로 준비할 때는 거의 다 대출상담사 또는 대출업무를 대행하거나 알선하는 법무사 직원이나 보험사 직원 등 관련 업무에 종사하는 여러 사람에게 의뢰해서 대출받습니다. 이들은 경매 법정에서 만날 수 있습니다. 낙찰받으면 가장 먼저 축하해주고 명함을 건네며 적극적으로 영업합니다.


이들이 부담스럽게 생각하거나 배타적으로 상대할 필요가 전혀 없습니다.
그들은 대출 상당과 알선을 전문적으로 하는 직업인들로 은행직원들보다도 종목별 규모별 대출한도나 금리 등에 더 잘 알고 있습니다. 낙찰자에게 맞춤형 대출을 할 수 있는 은행을 소개해 줍니다. 입찰전이든 후두 건네는 명함을 거절하지 말고 일부러 달라고 해서라도 다 챙겨두고 활용하면 됩니다.

특히 입찰 전에 이들에게 상담해서 해당 물건의 대출 한도나 금리 등을 파악함과 동시에 자금계획을 세우고 입찰에 참여하기를 조언합니다.
낙찰받기 전에 상담해도 친절하게 설명을 해줍니다. 낙찰받으면 의뢰해 달라고 오히려 부탁하기도 합니다.


그리고 낙찰받게 되면 그중에서 2~3명 정도에 구체적으로 정보를 제공하고 상담합니다. 자신의 조건에 맞는 은행을 소개받고 대출을 실행하면 됩니다.
정보를 제공도 안 하고 통상적이고 일반적 대출기준만 물어보는 식은 곤란합니다. '토지를 낙찰받았는데 대출 얼마나 나오나요?'라고 질문해서는 답을 얻을 수가 없습니다.


대출은 물건만 보고 단순하게 대출해주는 것이 아닙니다. 같은 물건이라도 채무자의 신용도에 따라 다르고, 지역에 따라서도 대출기준이나 한도가 달라집니다. 매각 물건의 종류나 사건번호, 감정가, 낙찰가(입찰전이라면 예상 입찰가) 등과 본인의 소득, 부채 현황, 보유 부동산과 원하는 대출금액 등의 구체적인 정보를 제공해야 정확한 답을 얻을 수가 있습니다.