은행대출로 매각대금 마련하기

대출 가능 금액의 기준 이해하기

매각 잔금을 납입하기 위해 대출받아야 하는데 얼마나 나올까?
어떤 기준에 의해 대출이 실행될까?
대출 가능 금액의 기준을 이해하고 넘어가겠습니다.

경매에 있어 대출은 낙찰받는 거 못지않게 중요한 핵심 사항입니다. 매각 물건의 자금계획을 잡는데 대출을 빼고는 진행하기가 어렵기 때문입니다. 누구든 대출로 매각대금을 마련할 계획이라면 입찰 전에 해당 물건의 대출 한도나 금리 등을 파악해서 자금계획을 세워야 합니다. 그 후 낙찰받으면 대출을 실행하는 필수과정을 밟습니다


정부는 서울 및 수도권 등의 주택, 특히 아파트 가격 상승을 막기 위해 정책을 끊임없는 규제 일변도로 숨 가쁘게 내놓고 있습니다.
부동산 규제가 너무 자주 바뀌고 있습니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 확대하고 그에 해당하는 곳의 주택담보대출 한도와 조건 등 대출의 기준이 더욱 까다로워집니다. 이러한 부동산 금융의 규제는 경매 시장도 예외는 아닙니다.


많은 사람이 경매 대출은 80~90%는 나온다고 알고 있습니다.
그러나 물건의 종류나 종목, 유찰 횟수, 낙찰 가격 등과 채무자의 신용도에 따라 그 비율은 달라집니다. 그러한 조건에 따른 일반적 적용기준은 감정가와 국토부나 KB 시세, 그리고 낙찰가입니다. 감정가의 70%, 시세의 40~70%, 낙찰가의 80%를 비교해서 그중에 낮은 가격을 기준으로 대출이 실행되는데 금융기관마다 약간의 차이는 있습니다.

그러나 이러한 기준은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 외의 지역에 적용할 수 있는 일반적 기준 입이다. 규제 지역 내의 경매 대출도 일반주택담보대출기준인 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채 원리금 상황 비율(DSR)의 적용받아 대출 가능 금액이 달라집니다.


우리는 오랫동안 신문이나 방송 등 미디어를 통해 부동산 관련 소식을 접할 때마다 LTV, DTI, DSR이란 용어를 자주 들었습니다.

최근 들어서는 더욱더 적용 범위가 넓어지고 조건이 더 까다롭게 강화되었습니다.
은행 문턱이 높아져 주택이 있는 사람은 있는 데로, 없는 사람은 없는 데로 대출이 어려워졌습니다. 일반 매매든 신규 분량이든, 경매로든 주택을 취득하기 위해 은행에 대출을 신청하면 이 세 가지 규정이 적용됩니다.
적용해서 계산한 대로 대출받게 됩니다.
어떤 내용인지, 어떤 계산법인지 알아봅시다.



주택담보대출비율(LTV : Loan to Value Ratio)

LTV란 쉽게 말해 주택을 담보로 대출을 해주는데, '이 정도까지만 해줘라.' 하는 금융감독원의 주택담보대출 인정 비율을 말합니다.

예를 들어 감정가나 KB시세가 5억 원인 아파트의 LTV가 70%라면 3억 5천만 원 이하로 대출을 받을 수 있다는 것입니다.
가격을 기준으로 대출을 해주는 것이 LTV란 이야기 입니다.
그런데 무주택자가 투기지역에서 같은 가격의 주택을 구입한다면 얼마나 대출이 나올까요?
그 지역의 LTV를 보니 40%입니다.
그러면 3억 5천만 원이 아니라 2억 원까지만 대출이 가능합니다. 부족하지만 2억 원을 전부 대출을 받을 수 있을까요? 그것도 아닙니다. 또 따져봐야 합니다. 그 기준이 DTI, DSR입니다.



총부채상환비율(DTI : Debt To ln come)

DTI는 연간 소득을 기준으로 부채 상환능력 한도 내에서 대출을 해주겠다는 것입니다.
예를 들어 연 소득이 5,000만 원인 사람이 투기지역에서 주택을 담보로 대출받으려면 투기지역 DTI 비율 40%를 적용해서 연간 원리금 상환액 2,000만 원 한도 내에서 대출받을 수 있다는 계산입니다.

이처럼 DTI는 LTV에 의해 최대로 담보대출을 받아도 원리금 상환금액의 한도 내에서 대출을 제한합니다. 그렇기 때문에 비율이 40% 이상이면 높은 비율만큼 LTV에 의한 대출금이 적어집니다.

비율이 40% 이하면 적은 만큼 LTV 한도만큼 대출을 다 받을 수 있습니다.
결국 DTI는 소득이 낮으면 낮을수록 부채상환 능력이 높아 그만큼 대출을 많이 받을 수 있습니다. 소득이 낮은 사람들에게 불리한 규정입니다. 그런데 한술 떠드는 규정이 있습니다. 바로 DSR입니다.



총부채 원리금 상황 비율(DSR : Debt ServiceMaster Ratio)

DSR은 DTI보다 더 까다롭게 부채 상환능력을 계산해서 대출해주겠다는 것입니다.
앞서 설명한 DTI의 주택담보대출 원리금과 일반대출이자의 합산 금에 신용카드 대출 미납금, 학자금 대출, 전세자금 대출, 자동차 할부금 간 각종 할부금 등 모든 대출, 전세자금 대출, 자동차 할부금 같은 각종 할부금 등 모든 대출을 망라해서 상환능력을 보고 그에 따른 비율에 따라 대출을 해준다는 것입니다.

이러한 규정들은 결국 모두 주택담보 대출을 규제하기 위해 만들어진 기준입니다. 시장 상황에 따라 규제가 더 강화되는 추세라면 경매에서도 그만큼 매각대금 마련에 차질을 겪을 수 있습니다.

그렇다고 경매 투자자 입장에서 위축될 필요는 없습니다. 이 기준은 주택을 구입할 때에 적용되는 기준이지 토지나 상가는 엄격하게 적용하지 않습니다.
그러므로 아파트 등 주택을 구입 시에는 입찰 전 대출이 어느 정도 나오는지 안 나오는지를 더욱 꼼꼼하게 챙겨봐야 합니다.
충분히 검토한 후 그에 맞는 물건을 선택해서 투자하면 대출 규제로 인해 경매를 못 하는 일은 없을 것입니다.