낙찰후 권리분석

낙찰받기까지 신중하고 세밀한 권리분석을 해야 합니다. 그래도 낙찰받고 대금납부를 하지 않은 사례가 전체의 약 10% 내외로 추정되고 있습니다.

낙찰자들이 적게는 수백만 원에서 수천만 원에 이르기까지 피 같은 돈 매수신청보증금을 몰수당하고 재매각(매수신청보증금 30%)으로 나온 물건들입니다.
어떻게 이런 일이 끊임없이 발생하게 될까요? 그 이유는 낙찰자의 과실이거나 판단 착오 때문에 볼 수 있습니다.

낙찰자가 포기할 수밖에 없는 일은 다양해 사유로 끊임없이 발생합니다. 권리분석 실수로 대항력 있는 임차인의 보증금 상당액을 떠안거나, 말소되지 않는 권리를 인수해야 하는 경우 낙찰을 포기하게 됩니다.
유치권 분석을 잘못해서 공사대금을 물어줘야 하거나, 지나치게 높은 가격에 낙찰받았을 때도, 입찰표 작성 실수로 '0'을 하나 더 써내는 경우 등 이유는 여러 가지입니다.


이러한 손실을 미연에 방지하려면 돌다리도 두드리며 가자는 식으로 입찰 전에 권리분석을 세밀하게 해야 합니다.
최종 확인서도 작성하며 최종 점검을 해서 입찰합니다. 낙찰받고 나서라도 행여 권리분석에 실수가 있지는 않았는지, 낙찰 후에 발생한 권리가 있는지 등을 찾아봐야 합니다. 낙찰 후의 권리분석도 매우 중요하고 반드시 해야 하는 이유입니다.

우선 낙찰자 신분으로 경매계를 방문합니다. 매각기일 이전에 확인할 수 없었던 집행기록을 열람 신청해서 확인하기 위해서 입이다. 경매 사건 목록에서 확인할 수 없었던 유치권이나 법정지상권 등에 대한 권리 신고가 있는지 등을 살펴봐야 합니다.
등기부등본도 다시 열람 신청해서 대위변제로 뒷순위 권리를 인수해야 하는 일이 발생했는지를 확인합니다.
이렇게 낙찰 후에 생기는 위험부담에 대한 사항을 반드시 점검해야 합니다.


만약 그러한 권리들이 경매 사건 목록의 미기재로 확인을 할 수 없었거나, 낙찰 후 발생이 됐다면 어떻게 해야 할까요?
그래도 매각 잔금을 납부하는 것이 낫다고 판단해서 어쩔 수 없이 납부하는 경우도 있습니다.

하지만 그런 경우는 흔치 않습니다. 인수해서는 안 된다거나, 추가 부담이 많은 권리가 확인돼 매수를 포기해야 한다면 매각 불허가 신청을 해야 합니다.

매각 허가 결정이 확정된 후 확인됐다면 취소 신청이나 즉시항고를 통해 구제신청을 해야 합니다. 또한 해당 물건지에도 다시 답사해 낙찰 전에 미처 발견하지 못한 물건의 하자나 권리상의 문제가 있는지를 재확인합니다.
만일 있다면 대금을 납부해야 하는지,
떠안고 가야 하는지 등을 심사숙고하고 잔금 납부를 결정해야 하는 것입니다.


낙찰자의 실수는 곧 재산상의 손실을 가져오게 됩니다. 개찰 결과 최고가 매수 신고인으로 선정되고 원하는 물건을 낙찰받았다면 더 큰 손실을 방지하기 위해서라도 입찰 전 권리 분석하고 재점검해야 합니다.


돈을 불리기 위해서, 필요한 물건을 취득하기 위해서 낙찰받은 것입니다.
낙찰받았다 해서 온전하게 취득한 것은 아니다. 잔금납입을 해야 비로소 소유권을 취득하게 됩니다. 잔금납입 전까지는 권리분석을 멈추지 말아야 한다는 사실을 염두에 두고 경매에 임해야 합니다.

2 ] 잔금 납부 요령

잔금 납부에 무슨 요령이 필요할까? 낙찰 후 매각 결정의 확정된 후 약 1개월 정도의 잔금 납부 기한이 있습니다. 이 기한은 낙찰받는 것 못지않게 중요하고 바쁜 시가입니다.
주어진 매가 대금 납부 기한 동안 매각대금을 납부해야 할지 고민합니다. 납부한다면, 일찍 납부하는 것이 득이 될지, 기한까지 최대한 늦추며 납부 여부에 대한 득실 여부를 판단해보고 결정해야 할지를 가름해보는 시간입니다.

대금이 준비됐다 해서 빨리 납부하는 것이 능사가 아닙니다. 낙찰받은 물건을 권리 분석해서 냉정하게 재평가하고 그 판단에 따라 결정해도 됩니다. 때로는 경매 취하 가능성도 검토해보고 다음에 납부해도 나쁘지 않다는 말입니다.



잔금을 빨리 납부하는 것이 유리한 경우

잔금 납부 기한이 정해지면 가급적 서둘러 잔금을 납부하는 것이 유리한 경우가 있습니다.
경매 신청 채권자의 채권청구액이 물건 가액에 비해 비교적 소액인 물건은 서둘러 납부하는 것이 유리합니다.

소유자나 채무자가 사는 집, 개발 호재가 있어 지역에 전반적으로 가격이 오르고 있는 물건, 뒷순위 임차인이 거주하는 권리관계가 단순한 물건,
수익률이 높게 예상되는 물건 등도 자금을 빨리 납부해야 합니다.
이 물건들은 매각대금 납부 전에 소유자나 채무자 또는 이해관계인 등이 채권을 상환하고 취하될 가능성이 있으므로 납부 기한이 정해지는 대로 바로 납부하는 것이 좋습니다.
쉽게 말해 소유권을 취득하는 데 걸림돌이 없는 물건을 말합니다.

잔금 납부하는 것을 늦출 필요가 있는 경우

반면에 최대한 늦출 필요가 있는 물건들은 낙찰을 포기할 가능성이 있는 것들입니다. 판단 착오나 실수로 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 잔금 마련이 어렵거나 금리부담이 상당한 경우가 여기에 해당합니다.
권리분석의 실수로 인해 선순위 권리를 인수해야 하거나 추가 부담액이 과한 경우도 잔금 납부를 늦출 필요가 있습니다. 최대한 잔금 납부를 미루고 구제방안이나 이해관계인의 경매 취하도 기대해보는 등 더 큰 손실을 막기 위한 고민을 위해 늦출 필요가 있다는 말입니다.