내용증명에 의한 합의 방법

남 앞에 서면 말주변도 없고 설득력도 약한 매수인이든 달변이거나 대화의 기술이 좋은 매수인이라도 굳이 만나서 구구절절 사연을 들어가며 때로는 감정의 희비에 의해 뜻을 제대로
전달하지 못하는 등 스트레스를 받아 가며 합의하려 애쓸 것 없습니다.

점유자에게 요구하는 명도에 대한 내용을 정확히 전달할 수 있는 내용증명을 활용해서 합의하는 것이 좋다는 것입니다.

말은 시간이 지나면 잊을 수도, 번복도 할 수 있지만 문서의 내용은 달라지지 않습니다.
언제든지 전달한 내용을 확인하고 증명할 수 있어 효과적입니다.

설령 인사 수준의 내용이 없는 내용증명이라도 점유자에게는 '이사 가야 할 때가 됐구나' 하는 심리적 압박감을 줍니다.
매수인의 명도 요구를 거부하거나 무리한 요구를 저지하는 효과가 충분한 것입니다.

매수인이 낙찰받은 내 물건의 점유자를 만나야 할 의무가 없습니다. 점유자도 매수인 만나는 것이 달가워하지 않습니다.

또한,
'잔금 납입 후부터는 불법점유 자가 됩니다. 전에 집을 비워주지 않으면 민형사상 책임을 묻고 손해배상을 할 것이다'
라는 등 얼굴을 맞대고 말하기 껄끄러운 내용도 전달할 수 있습니다. 명도 합의에 내용증명이 꼭 필요한 이유입니다.



내용증명의 핵심적 내용과 요령

내용증명의 형식은 없지만, 보내는 사람과 받는 사람의 인적 사항은 반드시 기재합니다.

이사 기한을 정해주고, 점유자가 배당받는 임차인인 경우에는 집을 비워주어야 즉, 이사를 마쳐야 배당금 수령에 필요한 인감과 인도 확인서를 발부해주겠다는 내용을 넣습니다.

공과금 처리내용도 기재하고, 만일 이행하지 않으면 불법점유에 대한 사용료를 청구한다는 내용도 적습니다. 인도명령에 따른 강제집행에 대한 내용과 소송비용과 손해배상을 청구한다는 내용도 기재합니다.

점유자의 성향이나 진행 과정의 타이밍에 따라 내용증명의 내용은 약간의 차이가 생깁니다.

그러나 어떤 내용을 작성하든 간단명료하고 단호하게 요구사항을 빠짐없이 작성합니다.
예의를 갖춘 인사말이나 배려의 말도 첨부하면 좋습니다.

이렇게 작성한 내용증명에 이삿날이 정해지면 전화 연락이 아닌 메시지로 연락하라는 연락처를 첨부하고 3부 작성해서 우체국을 방문하거나, 인터넷 우체국에서 발송하면 됩니다.


내용증명 발송 시 같은 내용의 일반우편으로도 같이 보내는 것도 좋습니다.
내용증명은 수취인이 부재중이면 반송되지만 거주하고 있는 이상 우편함에서 언제든지 볼 수 있기 때문에 확실히 전달되는 효과가 있습니다.


낙찰 물건을 답사한 후 점유자를 만났든 만나지 못했든 관계없이 잔금납입 전과 납입 후의 시차를 두고 두 차례 정도 보내는 것이 좋습니다.

첫 번째 내용증명은 낙찰자 신분으로 간단한 인사말과 본인 소개 그리고 이사계획을 세울 수 있게 일정에 대한 진행 과정만을 설명합니다.
소유권이 바뀌고 나서의 법적 조치 등에 대해 간략하게 알려 주는 형식의 내용으로 작성하면 됩니다.

첫 번째 내용증명에 아무런 연락이 오지 않으면 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청하고 강제집행을 한다고 다시 내용증명을 보냅니다.

이 과정에서 거의 합의가 됩니다.
합의되면 즉시 명도 합의서(또는 명도 합의각서)를 작성합니다.

인도명령을 신청했다면 정지(연기) 신청을 해두고 완전히 인도가 마무리된 후에 취소하면 됩니다.



내용증명 보내기 전 할 일

낙찰받고 점유자를 만나러 간다고 생각하지 마세요.
낙찰의 흥분된 마음을 진정하고 기분 좋게 낙찰 물건을 보러 가면 좋겠습니다.

내 물건 되기 전과 내 물건 되고 나서 보는 것은 관점이 확연히 다를 것입니다. 이리 보고, 저리 보는 중에 점유자를 만나게 되더라도 다짜고짜 이사계획이나 명도 이야기는 되도록 꺼내지 말아야 합니다.
가볍게 인사하고 이번에 낙찰받은 사람으로 집도 다시 보고 사는 분이 어떤 분들인지 겸사겸사 들렀다고 가볍게 대화를 건넵니다.

점유자의 성향 정도만 파악하는 것으로 끝내는 것이 좋습니다.
안 그래도 심기가 안 좋고 매수인 보는 것이 불편한데 낙찰자 신분으로 긁어 부스럼 만들 필요는 없습니다.


행여 말을 붙이며 이사나 이사비 이야기를 먼저하고 집 내부를 보여주는 등 호의적으로 나오더라도 호응하지 않는 것이 향후 명도 과정에 도움이 됩니다.

'떡 본 김에 제사 지낸다'라는 식으로 만났다 해서 명도 합의까지 하려고 하지 말라는 말입니다.
그렇다고 뭔가 의도적으로 속을 떠보기 위한 접근이 아닌 진실성이 엿보이는 언행이라면 피할 이유는 없습니다.


그러나 어차피 합의를 위한 만남도 아닌 이상 '앞으로의 일정은 서신이나 메시지로 연락하겠다'라고 하면 됩니다.
연락할 일이 있으면 문자메시지로 연락을 달라고 연락처를 주고 대면을 마무리하면 무난합니다.

집을 보러 가서 점유자를 못 만나도 아쉬워할 필요는 없습니다.
어차피 할 말은 서신이나 메시지를 통해 연락될 것입니다.
연락처와 함께 '낙찰자 아무개입니다. 향후의 일정에 대해 서신으로 연락하겠습니다.'라는 간단한 메모만 남겨두면 됩니다.