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가장 임차인 식별하기 가장 임차인인지 아닌지 누가 판단할까요? 경매 집행 법원이 판단해줄까요? 현황조사서나 매각물건명세서에서 가장 임차인인지 진성 임차인인지를 구분해서 표기를 해줄까요? 눈을 씻고 봐도 가장 임차인이라는 단어는 보이질 않습니다. 이런 공지 내용을 늘 볼 것입니다. 본건 현황조사차 현장에 임한바 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차 관계는 알 수 없으나, 전입세대 열람 결과 임차인이 이건 부동산을 점유, 사용하는 것으로 추정됩니다. (세대 출입문에 임차인의 권리신고방 법 등이 기재된 '안내문' 을 붙여 놓음) -본 것 주소지 내 전입세대 열람내역 3통 및 주민등록등본 1통 첨부 임차인이 임대차신고를 하고 배당요구를 했든, 권리 신고도 배당요구도 하지 않았든, 소유자나 채무자 외의 전입신고.. 2022. 8. 29.
쉬운 명도, 어려운 명도 따로있나? '구더기 무서워 장 못 담글까'라는 속담이 있습니다. 명도가 좀 어렵다고 한들 명도가 어려워 경매를 못 하는 사람이 있을까요? 경매하면서 명도는 피할 수 없는 과정입니다. 특히 주거용 물건에는 집주인이나 임차인이 살고 있기 때문에 그들로부터 집을 인도받아야 경매가 마무리되고 비로소 내 집이 됩니다. 경매에서 피할 수 없는 명도는 매각기일 이후 낙찰받고 나서부터가 시작입니다. 그러나 엄밀히 따지자면 인도의 시작은 물건을 선정하고 권리분석을 하며 점유자의 유형을 파악하면서부터 시작합니다. 현재의 점유자가 인도명령 대상자인지 인도소송 대상자인지 등 파악하는 데서부터 시작합니다. 인도 소송 대상자가 점유하고 있다면 명도가 어렵기 때문에 입찰을 신중하게 판단해야 합니다. 인도명령 대상자가 점유하는 물건일 경우 점.. 2022. 8. 27.
명도합의비용(이사비용)의 적정선은? 명도 합의 비용의 적정선은? 매수인이 점유자에게 비용을 지불해야 할 의무는 분명히 없습니다. 그러나 대다수 경매 투자자들은 이사비용 조로 합의금을 지불하고 명도를 합니다. 적정선은 강제집행 예상 비용을 명도 협상 시 이사비용 기준 금으로 활용합니다. 법원에 돈을 주는 만큼 이사비용으로 책정한다는 것은 합리적이고 객관적 판단이고 충분히 설득력이 있는 금액입니다. 어차피 매수인 입장에서 입찰 전 수익성 분석으로 고려했던 부분의 금액이라고 아까워할 것도, 아쉬운 것도 없습니다. 그러나 이러한 금액은 기준금으로 활용할 뿐입니다. 점유자의 상황이나 이사 날짜, 낙찰 가격 등에 따라 유연하게 조정할 필요가 있습니다. 만약 30평 아파트 금액이 3억 원이라고 치면 통상적 면적 대비 계산으로 270~300만 원의 이사.. 2022. 8. 26.
강제집행의 실행 강제집행의 실행 모든 노력이 수포가 되었습니다. 집행 계고까지 해보며 마지막까지도 원만한 합의를 하려 했지만 돌부처도 아닌데 요지부동 전혀 응하질 않는다면, 이제 강제로 짐을 끌어내고 명도 하는 강제집행뿐 입니다. 하고 싶지 않은 일이지만 어쩌겠습니까 한 번도 해보지 않았던 일을 하려니 초보자 입장에서는 "이래 가며 경매해야 하는가?" 하는 갈등이 생기게도 하는 일입니다. 그러나 경매를 시작하며 어찌 쉬운 일만 있을 거라고 생각하겠습니까? 권리분석을 하고 입찰해서 낙찰받고 잔금도 납부하고 명도 받기까지 과정마다 순조롭게 진행되지만은 않습니다. 강제집행도 경매에 있어서 결코 특별한 일은 아닙니다. 절차상의 한 과정일 뿐입니다 강제집행을 실행한다 해서 감정의 기복을 느낄 필요는 없지 않을까 싶습니다. 그러나.. 2022. 8. 25.
형식적 경매란? / 평택역세권 상가경매 https://youtu.be/qfXemjBiAdc 형식적 경매란? 오늘의 물건은 상속재산으로 공유물 분할을 위한 형식적 경매로 진행되었던 물건입니다. 이러한 형식적 경매는 지분경매와는 달리 공유자 우선 매수권이 인정되지 않고 경매를 신청한 공유자도 일반 입찰자와 동등한 입장에서 경매에 참여해 낙찰받아야 하는 물건입니다. 형식적 경매에서는 채권 청구 금액도 없고, 채무자도 없는 물건입니다. 새로운 투자처 최근 임장을 다녀와 유튜브에 업로드했던 평택역 광장 바로 옆 카페가 입점해 있는 상가건물로 2022년 8월 16일 1차 경매 진행되었던 물건입니다. 이 물건은 1회 차 416,815,750원에 진행되었는데 1회 차에 15명이 입찰하여 무려 154%인 650,000,000원에 낙찰되었습니다. 이곳은 1종 .. 2022. 8. 25.
점유이전금지 가처분 본래 목적 점유이전 금지 가처분의 본래 목적은? 이처럼 점유이전 금지 가처분은 경매 절차상의 실제 임차인이나 채무자, 소유자 등 점유자로부터 명도 받기 위한 방법으로 진행합니다. 또 점유자의 상태 파악의 효과도 있습니다. 하지만, 그보다 더 큰 이유가 있습니다. 말 그대로 바로 점유의 이전을 금지하는 효과입니다. 경매 진행 절차상 점유자를 상대로 인도명령을 받았지만 응하지 않아 강제집행은 유보했습니다. 이 상태에서 점유이전금지 가처분 신청하고 집행하려 했으나 매각 당시의 신고되고 확인된 점유자는 온데간데없고 전입신고조차 되지 않은 제삼자가 점유하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 최악의 경우가 바로 이런 일입니다. 점유가 이전된 것입니다. 이런 일이 종종 생기는 것이 경매입니다. 통상 이런 경우 제삼자를 상대로 처음부.. 2022. 8. 24.
인천 도화1구역 재개발지 단독주택 경매 https://youtu.be/6B_zbTSFvIw 인천 토박이가 알려주는 도화1구역 재개발지 단독주택 경매입니다. 도화역 (환승역)이 있고 경인고속도로 도화IC 가 근처에 있어 교통 여건이 편리한 곳이고 수공 공원과 도서관도 가까이 있는 입지 좋은 대단지 아파트가 재개발 준비를 하고 있습니다. 조합원 분양가도 가격대가 좋더라고요 국민 평수 87타입 3억대 책정이라니 너무 착한 분양가 되라고요 임장 꿀조언 근처 슈퍼 가 있으면 음료수라도 사면서 이런저런 정보를 물으면 술술 이야기 나옵니다. 저도 이곳 임장을 가서 슈퍼를 들렸더니 이미 이주가 시작돼 빈집이 많아 슈퍼도 이달까지만 운영 할 거라 하네요 이미 물건도 많이 빠진 상태더라고요 또 공공근로 중이시던 어르신들께도 "아유 더운데 수고 많으시네요"라며 .. 2022. 8. 24.
점유이전금지 가처분/점유이전금지 가처분의 효과 점유이전 금지 가처분이란? 점유이전 금지 가처분은 부동산을 경매로 낙찰받거나 일반적인 임대차 계약의 종료 또는 해지 시에 점유를 풀지 않은 점유자에 대해 명도 집행에 앞서 집행하는 것이다. 부동산에 대한 명도 집행에 앞서 집행하는 것입니다. 부동산에 대한 명도 청구권을 보전하기 위해 점유를 타인에게로의 이전을 금지하는 것은 물론 타인 물건들의 반입을 금지하는 등 그대로의 현상을 강제집행 시까지 보전하기 위한 목적으로 하는 가처분입니다. 경매에 있어 점유이전 금지 가처분 신청은 인도명령 신청과 동시에 하는 경우가 많습니다. 점유자의 유형과 상관없이 인도명령 신청과 같이 반드시 하라고 권하는 전문가들이 많습니다. 그만큼 점유자가 어떻게 변할지 믿을 수 없고 명도에 변수가 많으니, 미연에 방지하는 차원에서 미.. 2022. 8. 20.

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