지목별 체크리스트 나대지, 임야

지목별 체크리스트


나대지

첫째, 대상 토지의 지역과 지구 등 규제사항을 확인합니다. 토지대장의 면적과 등기부 상의 면적이 다르면 토지대장 면적을 기준으로 검토합니다. 현장답사 시 지적도 상의 경계와 이웃 필지의 경계가 이상 없이 구분되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 채소나 수목 등의 무단 식재 여부도 살펴야 합니다.




둘째, 도로를 체크합니다. 건축 허가를 받기 위해서는 원칙적으로 4m 도로에 2m 이상 접해 있어야 합니다. 지적도상 도로가 기준이 됩니다. 도로를 이웃 토지가 점하고 있는지 대상 토지가 도로로 포함 사용하고 있는지에 따라 분쟁이 많아 특히 세밀히 확인하고 점검해야 합니다.




셋째, 임시 건물이나 무허가 건물, 비닐 하스 등 불법구조물 등이 있는지 확인합니다. 있다면 매각물건 포함 여부와 사람이 거주하는지도 검사합니다. 행여 사람이 거주하는 흔적이 있다면 '주택 임대차보호법'상 임차인에 해당하는지 확인합니다. 불법점유자 여부를 반드시 검사해야 합니다.(임야, 농지도 조사대상).




넷째, 임시 건물이나 무허가 건물 등이 있으면 유치권이나 법정지상권 여부도 반드시 검사해야 합니다.(임야, 농지도 조사대상).



다섯째, 건축하려는 용도에 대한 인접 건축물과의 적합성과 거래 사례 가격 등을 인근 공인중개사 사무소를 방문해서 반드시 확인합니다.





임야

임야란 산림 이루고 있는 수림 지대, 죽림 우지, 임석재, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 의미한다. 임야대장에 표기되지만, 토지대장에도 지목을 임야로 표기하는 때도 있습니다. 임야는 보전 임지에 속하면 용도전환이 엄격하게 제한됩니다.

같은 지역 외의 임야도 용도전환이 제한된다.
산림의 전용을 위해서는 형질 변경을 하고자 하는 산림의 조성에 드는 대체 조림 부를 내야 합니다. 이처럼 임야의 용도를 전환하려면 상당한 제한이 있다는 것을 기본으로 알고 임야를 구매 하야합니다.




첫째, 토지이용계획확인원, 임야도, 임야대장 또는 토지대장 등 지적공부를 발급받아 지역, 지구, 구역에 따른 규제사항을 확인합니다. 임야도에서의 평면 모양과 도면상 이웃 토지의 경계와 범위를 검사해야 합니다. 등기부상 면적이 차이가 난다면 임야대장의 면적을 기준으로 산정하고 검토한 후 현장 방문에 나선다.




둘째, 경계를 찾아라, 찾기가 어려워도 찾아야 합니다. 임야 취득 시 경계 확인하기가 제일 어렵습니다. 특히 일반 매매와는 다르게 매도인이 경계를 확인해 주지 않습니다. 입찰자 스스로 확인해야 합니다.

봄부터 가을까지는 수풀과 산림이 우거져 있어 경계를 찾는다는 건 불가능에 가깝습니다. 그래서 일반 매매로 임야를 취득할 때는
경계 찾기가 가능한 겨울철에 한다.
경계 찾기뿐만 아니라 측량하기도, 분묘 찾기도 비교적 수월하다.
어려워도 찾아야 하니 이렇게 해 봅니다.

자산관리를 한 사람이라면 반드시 경계지점에 측량 말뚝을 눈에 잘 띄게 해놓았을 것입니다.
이웃 토지 사이에 예상 경계점을 찾아 헤매게 되더라도 찾아봅니다.
그래도 못 찾겠다면 예상 경계지점에 대상 임야지 와는 다른 수종이 심어 있다면 거기가 경계일 가능성이 많습니다.

그것으로도 찾아낼 수 없다면 예상 경계지점의 특이한 수목이나 돌 또는 지형지물이 있는지 확인합니다. 경계지점에는 어떤 표식을 했을 가능성이 있습니다. 임야는 경계 표시가 어려워 앞으로 분쟁과 소송의 여지가 있습니다. 경계를 찾아야 하는 중요한 이유 중 하나입니다.




셋째, 살림 훼손을 통한 개발행위를 목적으로 취득한다면 임야의 형상이나 경사도와 용인 15도, 광주 20도, 양평과 가평 25도 등 지방자치단체마다 차이가 있습니다. 어디든 기준치 이상이 되면 개발 허가를 받기가 쉽지 않습니다. 임야의 경사도는 시, 군,구나 인근 토목설계사무소 등을 방문해서 확인해야 합니다.
산림이 울창하거나, 잡목이 아닌 활엽수가 전체 나무의 50% 이상이어도 역시 개발 허가가 쉽지 않습니다.




넷째, 도로가 있어야 한다.
임야 도로 위에 맹지로 도로가 없다면 일단 개발행위를 할 수가 없습니다. 임야 도로 위에 맹지라도 현장답사를 해보면 산림로나 등산로 등 실사용 도로가 있는 경우가 많이 있습니다.
하지만 그 도로로는 개발행위에 대한 인허가를 받기 어렵습니다. 개발행위를 목적으로 취득한다면
시,군,구나 인근 토목설계를 방문해서 충분히 검토한 후 취득해야 합니다.

다섯째, 우리나라 산은 연고가 있든, 없든 묘가 1~2기 이상은 거의 모든 산에 있기 때문에 묘가 있다는 것을 염두에 두고 검토를 해야 수월합니다.

여섯째, 이장이나 통장을 찾아 인근에 산림전용 사례나 가능성 여부를 물어봅니다. 특히 분묘가 있다면 연고자 등에 대해 문의합니다. 인근 공인중개사 사무소를 들러 거래 사례나 가격, 개발 가능성 등도 확실하게 검사해야 합니다.