현장답사 시 종목별 체크리스트

현장답사의 목표는 경매 사건목록이나 경매 정보 사이트의 권리분석이나 물건분석 등 기록된 사실과 현장 상황과의 일치 여부를 확인하는 것입니다.
공부상으로 확인할 수 없는 부분을 현장답사의 궁극적 목표다.
현장답사에서 체크해야 할 부분은 어떤 것이 있는지 점검해 보겠습니다.




상가 현장답사 체크리스트

상가 매수의 목적은 크게 3가지로 분류합니다.

첫째, 자기 사업을 영위하기 위한 목적
둘째, 임대수익이나 향후의 기대이익을 위한 목적
셋째, 단기매매로 시세차익을 얻기 위한 목적

이 3가지 중 어느 목적으로 매입하든 체크해야 할 부분은 거의 같습니다.
우선 현장답사 전 매각물건명세서와 현장 조사서 등 공적 장부를 통해 권리분석을 하고 현장 확인이 필요한 부분이 있으면 그 부분을 체크리스트에 작성합니다.
아래 내용은 체크리스트 작성 시에 중요한 부분을 리스트에 작성해서 현장답사를 하면 꼼꼼하게 확인을 할 수 있습니다.

첫째, 움직이는 상권을 체크하라

상가는 뭐니, 뭐니해도 상권입니다. 입지가 좋고 상권이 활성화된 지역이라면 그보다 더 좋은 수익형 부동산은 없습니다. 상권에 따라 업종이 입점해서 영업하게 되는데 상권은 늘 움직인다는 사실도 염두에 두고 향후의 상권변화에도 살펴봐야 합니다.
예를 들어 대규모 집적시설인 농수산물도매시장이 다른 한적한 곳으로 이전하고 그 자리에 아파트단지가 생기면 인근 상권이 어떻게 될까?
주변의 농산물 관련 업종들이 나가고 다양한 새로운 업종이 생기면 새로운 상권이 형성되고 상가 가치의 상승을 기대할 수 있지 않을까요?


둘째, 대상 상가를 안고 있는 상권에 대한 접근성이다.

상권의 접근성이란 유동 인구와 교통망을 말한다. 또한 주변에 백화점, 대학 등 인구를 유입하는 집적시설이 있는지도 살피고, 그러한 시설과 전체 상권에 대한 연관성에 비례해서 대상 상가에 대한 접근성을 꼼꼼히 살펴야 합니다.


셋째, 수익성입니다.

매매가와 임대료 시세 그리고 공실률을 파악해서 수익성을 검토해야 합니다. 분양 상가인 경우 분양가를 기준으로 한 감정가로 최초매각가가 시작되는 경우가 많지만 아파트나 다세대주택 등과 같이 거래 사례가 별로 없어, 감정가가 원가방식이나 수익환원법에 의한 방식으로 최초매각가가 시작되는 경우가 많습니다. 그런 이유로 가격조사를 적어도 공인중개사사무소 두 이상은 방문해서 조사해야 합니다. 또한 임대료 수준과 오피스 상가일 경우 임대수요와 공실률 등을 잘 챙겨야 합니다. 이 부분은 수익형 부동산에서 수익과 직결되고 매매가의 산정기준도 되기 때문에 세밀하게 체크해야 합니다.


넷째, 세입자다,

상가 세입자는 재계약 가능성이 높다. 주택과 비교해서 명도 부담은 덜하다. 하지만 대항력 있는 선순위임차인이 있을 경우 낙찰자가 인수할 가능성도 염두에 둬야 한다. 특히 환산보증금을 초과하는 선순위 임차인이 배당 신고를 해도 우선변제권이 없어 매수인이 부담해야 한다는 사실 또한 유의해야 한다.


다섯째, 유치권이다.

어렵고 까다로운 권리다. 경매 사건 목록에 기재되지 않았는데 현장답사 시에 확인되는 경우가 많습니다.


여섯째, 관리인이 있는 상가라면 관리인을 반드시 만나야 합니다.

공실일 경우 미납관리비나 공실률도 알아보고 세입자가 영업 중인 상가일 경우 장사가 잘되는지 안 되는지 업주가 자주 바뀌는지 등도 알아보고 만약 유치권자가 있다면 그 적법성과 유치시기 등, 조금이라도 궁금하고 의심스러운 부분이 있다면 모두 확인해야 합니다.


일곱째, 현재의 입지 요건에 맞는 업종이 영업하고 있는지도 분석해야 합니다.

생뚱맞은 업종이 영업하고 있다면 매입 후 임차인이 재계약을 원하더라도 위치에 맞는 다른 업종 임대를 고려해야 합니다.
많은 사람이 잘 알고 있듯이 상가의 가치는 입지 조건 못지않게 업종이 좌우합니다.
위치는 별로 안 좋은데 유명 프랜차이즈 가맹점이 입점해 성황을 이루고, 상가 가치가 치솟는 경우를 주변에서 많이 보지 않는가! 이 밖에도 제시외든, 포함됐든 위반 건축물이 있는지도 살펴봐야 합니다. 주거 흔적이라도 있으면 행복 복지 센터에 가서 전입세대도 열람 확인해야 합니다.


상가의 종류로는 근린상가, 근린 주택, 단지내상가, 주상복합상가, 오피스 상가 등 다양합니다. 어느 상가를 불문하고 상가 경매는 아파트처럼 경매 정보지로 권리 분석하고, 포털 사이트의 위성사진이나 지도를 보고, 그 지역의 교통이나 주변 환경 등을 검색하고, 전화 확인만으로 입찰 여부를 결정할 수 있는 그런 물건이 아닙니다. 그야말로 손품보다 발품이 더 중요합니다. 현장답사를 통해서 취득목적에 맞는 상가인지를 최종 판단하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.

어떤 목적으로 구입했든 상가 투자의 궁극적 목적은 임대수익과 향후 상가 가치의 상승으로 투자이익을 궁극적 목적은 임대 수위와 향후 상가 가치의 상승으로 투자이익을 실현하는 것이 목적입니다. 상가는 아파트 등 주택처럼 환금성이 좋은 상품이 아닌 만큼 신중에 신중을 기해 투자해야 합니다.





토지 현장답사 체크리스트

'토지 투자자들은 잘 투자한 토지 열 아들 부럽지 않다'라는 말을 합니다. 재테크의 수단으로 토지 투자가 수익이 높고 매력이 있기에 하는 말일 것입니다. 하지만 토지는 투자 이익에 대한 기대가 큰 만큼 위험성도 있고 환금성도 늦습니다. 그래서 투자의 마지막 단계라고 합니다.
토지의 지목에는 28가지가 있는데 그중에 대지, 임야, 농지, 3가지를 투자 대상이라고 보면 됩니다. 토지 이용 측면에서는 대지에 가장 많이 투자하고, 개발이익 측면에서는 임야에 투자합니다. 향후 지역 개발요인이나, 전반적 부동산 가치상승의 기대치에 대한 단순 투자로는 전, 답, 과수원 등 농지를 선택합니다.