현장답사 1%의 중요성

발품 현장 조사는 필수

1] 현장답사 1%의 중요성





"현장답사가 그렇게 중요한가? 손품 팔아 확인할 것은 다 했는데, 발품까지 팔아야 하나?"
그렇다. 현장답사도 가야 한다. 인터넷 경매 정보 사이트에서 거의 모든 것을 확인할 수 있다. 그렇지만 99% 손품을 팔아 확인이 된다고 해도 발품으로만 확인할 수 있는 나머지 단 1% 때문에 낙찰을 포기하게 되는 것이 경매다.

설령, 경매정보 사이트에서 제공하는 지역 정보와 네이버와 같은 포털사이트에서 스카이뷰나 로드뷰를 통해 해당 물건의 위치나 주변 환경과 도로 사정 등을 충분히 검색할 수 있다고 해도 실물 임장활동을 해야 한다.
특히 건물일 경우에는 실질적으로 누가 거주하는지, 거주자가 경매 정보 사이트에서 제공하는 내용과 같은지 등을 확인해야 한다. 실질적으로 점유하는 사람의 사실관계를 현장에서만 확인할 수 있기 때문이다. 현장에서 사실관계를 확인하는 1%가 손품으로 확인한 99%보다도 더 중요합니다.

매각 물건의 취득도 부동산 취득의 한 방법일 뿐 그리 특별한 것도 없습니다.
일반매매로 취득 시 현장답사에서 상식적으로 조사하는 부분들은 확인하고 검토하고 결정하는 그런 기준으로 하면 된다. 경매에서의 현장답사가 크게 다르거나 그리 어려운 것이 아니다.



2] 현장답사 전 준비할 것





준비라고 해봐야 그렇게 어려운 것은 없습니다. 우선 현장으로 출발하기 전에 법원 경매 사이트나 해당 경매계를 통해 해당 물건이 취하나, 변경, 중지가 되지 않았나를 확인하는 것이 필수다. 그래야 시간적 낭비를 줄일 수 있다. 입찰받을 수 없는 물건에 공들일 이유가 없지 않지요.

조사 물건의 정보지 2장 정도를 복사해서 지참합니다. 법원 정보지든 사설 경매정보지든 상관없습니다. 물건이 주택이라면 행복 복지센터를 방문해서 전입세대 열람을 할 경우에 꼭 필요합니다. 그리고 답사 물건이 여러 곳인 경우 이동 경로를 미리 설정하고 시간을 관리하는 것도 요령입니다.

체크리스트도 작성해서 지참하면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.
종목별 체크리스트는 따로 상세히 실었으니 참조하시면 됩니다.
확인할 내용이나 알고 싶은 것인 것, 의구심이 생기는 부문 등을 체크리스트에 기재하지 않으면 현장답사에 확인해야 할 부분을 잊어버리는 경우가 많습니다.
불필요한 시간 낭비와 체크해야 할 부분의 누락을 방지하기 위해서라도 미리 작성하고 답사해야 합니다. 경매 정보지와 등기부, 대장 등 각종 공부를 통해 확인한 부분과 현장 상황이 일치 여부에 대한 확인과 시세 등의 주요 체크 사항입니다.



3] 아파트 현장답사 시 가볼 곳


경매를 목적으로 현장답사 시 공인중개사사무소 방문을 주저하거나 외면당할까 봐 나쁘게 대하지 않을까 염려를 하는 데 매도자나 매수인 입장에서 물건을 접수하러 간다면 전혀 그럴 필요 없이 당당히 상담할 수가 있는데 말입니다.
그런 선입견에 걱정이 돼 방문이 꺼려진다면 들리지 않으면 되고 정보지에 나와 있는 각종 사이트의 거래가격을 참고해서 전화로 상담해도 충분합니다. 시세 파악은 그렇게 해도 얼마든지 가능합니다.

그런데 기왕지사 현장답사를 나왔으면 부딪혀 봐야 하지 않을까요? 공인중개사가 호의적인 배타적인지도 모르고 앞선 걱정 때문에 이야기도 못 한대서야 하겠습니까?
얼마 전 투자자와 함께 현장답사 차 시흥시에 있는 물건이 있는 인근 3개소의 공인중개사사무소를 방문 했는데 3곳 모두 여성 공인중개사들이었는데 매각기일 1주일 전이였는데 3곳 다 방문한 사람이 한 사람도 없었다고 합니다.
3곳 모두 낙찰받으면 팔아줄 테니 매물을 달라고 했습니다.
이동 경로를 잡고 아파트당 1개소의 공인중개사사무소를 차례로 방문해서 시세와 거래 동향을 파악하는 데 그리 오랜 시간이 필요하지도 않았습니다.

어떤 이들은 공인중개사사무소 방문 시 질문리스트 10가지를 작성해서 물어보라고 하는데, 이것은 무모한 주문입니다. 낙찰받지도 않은 상태에서 바쁜 공인중개사를 붙들고 긴 상담을 하려 하는 것 자체가 무리입니다. 상담은 상대적입니다.
매도인도 매수인도 아니면서 실질적 물건을 의뢰하는 고객처럼 문의한다거나, 매각 물건 단순 시세 조사를 하러 방문한 사람이 상당한 시간 동안 많은 것을 물으면, 스스로가 비우호적이거나 배타적 반응을 만드는 격이 됩니다.
처음부터 솔직히 목적을 밝히고 간단명료하게 문의하면, 고객으로 응대받으며 필요한 정보를 얻을 수 있습니다.

그리고 공인중개사사무소 방문이 껄끄럽다거나 시간이 여의찮다거나 하면 아파트나 빌라 등 공동주택일 경우 굳이 방문하지 말고 정보지에 공개된 주변 공인중개사사무소에 전화로 상담해도 됩니다.
전화 문의만으로도 매매나 전 정보 등 거래 동향을 얼마든지 파악할 수가 있습니다. 아파트 등 공동주택은 마켓에 진열된 상품과 같아 층수나 조망에 따른 가격의 차이가 있을 뿐, 거의 비슷한 가격에 공개되기 때문입니다.



아파트 관리사무소도 가봐야 합니다. 관리사무소를 방문하는 목적은 사는 사람이 소유자와 그 가족인지 임차인인지 또는 불법점유 자인지 사실관계를 확인하기 위해서 입이다. 관리비 체납의 정도와 집 상태도 알아봐야 합니다. 그리고 관리사무소 방문자나 전화 문의 정도로 예상 입찰 수를 가늠하는 등 정보를 확인하는 것이 목적입니다. 입찰하기 위해 이보다 더 중요한 사항은 없습니다.



그런데 지금까지의 사례에서 보듯 최근 입찰자들이 경매의 기본이라고 할 수 있는 현장답사를 소홀히 하고 입찰에 참여하는 경향이 있습니다.
그만큼 법원의 정보와 시설 경매 정보 사이트의 정보, 포털사이트 현장 지도와 주변 환경이나 교통, 편의시설 정보 등을 신뢰한다는 방증입니다. 그러나 다른 입찰자들이 그렇게 한다고 따라 하지 말고 자신만의 원칙을 세워 그대로 진행하는 것이 중요합니다.