확정일자와 우선변제권

확정일자와 우선변제권


확정일자란 주택인 경우 동사무소·읍. 면사무소 등에서, 상가일 경우에는 해당 소재지 세무서에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하고 임대차계약에 확인 날짜가 있는 도장을 찍어주는 것을 말한다.

이렇게 확정일자를 부여받으면 등기부상의 전세 등기와 같은 순위변동의 효력으로 임차 주택이나 임차 상가 건물이 경ㆍ공매로 매각 시 뒷순위권리권자나 그 밖의 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 효력을 갖게 되는데, 이런 효력을 확정일자부 우선변제권이라 하는 것이다.
그러나 확정일자를 받고 우선변제권을 확보했다고 해서 효력이 발생하는 것이 아니고, 일정한 요건을 갖추어야 한다.



우선변제권의 성립요건



첫 번째, 임대차보호법의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아야 한다.
임차인의 대항요건을 갖추어야 주택임대차보호법상 임차인으로 보호를 받게 되고, 확정일자를 받아야 우선변제권을 갖게 된다. 대항요건도 없이, 즉 전입신고 또는 사업자등록 신청도 없이 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있어도 임차 건물이 경ㆍ공매로 매각 시 우선변제권이 발생하지 않는다.

두 번째, 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 한다. 확정일자는 일반매매에 있어서는 아무런 의미도 효력도 없다. 오로지, 임차 주택이나 상가가 경ㆍ공매로 매각 시에 배당순위를 보전하고 그 순위에 따라 뒷순위 배당권자보다 먼저 받을 수 있는 효력을 갖는 것뿐이다. 채권자가 경매 신청하고, 법원은 개시 결정을 한다. 그 외 현황조사, 감정평가, 매각 물건은 장성 등 일련의 절차를 거쳐 배당요구종기를 지정한다. 2022년에 민사집행법이 제정되기 전까지는 배당요구종기가 지금의 매각결정기일까지였으나, 지금은 첫 매각기일 이전에 지정된 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 민사집행법 이전의 민사소송법에서 배당요구종기와 매각기일이 시차가 없어 배당요구를 철회한 사실을 알 수 없는 많은 낙찰자가 피해가 속출했는데, 개정 이후로는 정보지를 조금만이라도 관심 있게 보면 확인할 수 있어 그런 피해는 상당히 줄었다. 일단, 임차한 물건이 경매가 시작되면 임차인은 반드시 배당요구종기일 내에 배당신청을 해야 한다. 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받아 우선변제권이 있는데, 기일 내에 배당요구를 하지 않거나 기일이 지나 배당신청을 하면 우선변제권을 상실해 그나마 배당을 받을 수 있는 금액이 있다손 치더라도 받지 못한다.
여기서 유의할 사항은 법원은 배당요구기 일이 지나도 배당신청접수를 받지만, 배당은 안 해준다는 사실이다. 그래서 입찰자는 물건정보를 확인 시 배당요구종기일과 임차인의 배당신청날짜를 세밀히 검토해야 한다. 우선변제권이 있는 선순위임차인 이라도 종기가 넘어 신청하면 배당이 안 되기 때문에 매수인이 부담하게 된다.

세 번째, 대항요건을 배당요구종기까지 유지해야 한다.
대항요건을 갖춘 임차인은 아무리 급한 일이 있어도 배당요구종기일 전까지는 전출해서는 안 된다. 아무리 선순위임차인 이라도 배당요구종기가 지나기 전에 임차 건물에서 이사(주민등록 이전이나 임대차에서 가장 중요하다는 대항요건을 상실하게 되어 확정일자에 의한 우선변제권이나 소액보증금에 의한 최우선변제금뿐만 아니라 선순위임차인인 경우에도 매수인에게도 보증금 반환을 주장할 수 없게 된다. 지금까지 살펴본 것과 같이 임차인이 확정일자를 받아 우선변제권이 있다고 해도 조건을 갖추고 유지해야 후순위권리자보다 먼저 배당을 받게 되기 때문에 입찰자 입장에서 물건검색 시 확정일자의 내용도 꼼꼼히 잘 살펴볼 필요가 있다.
통상 매각 물건을 보면 90% 이상이 임차인보다 1차, 2차에 걸친, 앞선 근저당이 많고 가압류 또한 많아 배당순위에 따라 이들 권리를 배당하고 나면 설령 임차인이 확정일자로 우선변제권을 확보했다 해도 보증금을 배당받을 확률이 낮은 것이 현실이다.



가뭄에 단비 같은 최우선변제금


확정일자를 받으면 보증금을 지킬 줄 알있는데, 앞서서 줄줄이 사탕처럼 걸려 있던 채권자들이 다 가져가게 된다.

확정일자 제도는 서민들의 주거 안정과 경제생활의 안정을 목적으로 한 특별법의 취지에 따라 임차보증금의 회수 기회를 보장하기 위해 만들어졌지만, 실제로 부족한 부분이 많아 이 제도를 믿고 있는 일반 서민들에게 큰 실망과 허탈감을 주고 있다.
이와 달리 소액보증금의 한도 내에서 부여되는 최우선변제권은 임차인들에게 가뭄에 단비 같은 제도로 그나마 임차인들에게 큰 위안이 되고 있다. 일정한 요건만 갖추면 선ㆍ후순위를 불문하고 최우선으로 해서 보증금 중 일정액을 배당해주기 때문이다. 확정일자에 의한 우선변제권은 순위에 따라 우선변제가 되기 때문에,
앞선 순위에서 다 가져가 돈이 없으면 못 가져 가지만, 최우선변제권은 돈이 없어지기 전에 먼저 가져가는,
그야말로 배타적 권리를 가진 선순위근저당권자도 물리치는 힘센 천하장사다.
그렇다고 천하장사 타이틀을 그냥 주는 것은 아니다. 일정한 요건이 충족되었을 때 최우선으로 해서 배당을 해주는데, 필수요건이 있다.




경매개시결정 전에 반드시 대항요건을 갖출 것


최우선변제권의 권리를 갖기 위해서는 임차인의 필수요건인 대항요건을 경매개시결정 전에 갖추어야 한다.
최우선변제권을 가진 임차인은 선순위권리들을 무시하고 최우선배당을 받기 때문에 선순위권리자들의 배당금에 손실을 가져오게 된다. 이러한 선순위권리자들의 예측하지 못한 손실을 보호하기 위해 경매개시결정 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게만 최우선변제권을 부여한다. 그러나 경매개시기입등기 이전에 대항요건을 갖춘 소액임차인이 최우선변제권을 갖게 되는 것이 원칙이지만, 예외적으로 경매개시결정 6개월 전이나 과도한 채권이 설정된 임차 건물(특히 주택이 많다)에 소액임차인으로 입주한 임차인에 대해서는 경매 법원에서는 보정명령이나. 심문 절차 등 엄격한 조사를 한다.