임차인 권리분석의 핵심인 대항요건과 대항력 배우기

주택임대차보호법상의 대항요건




임대인 권리분석의 핵심, 대항요건과 대항력
임대차와 임차인을 아는데 추가로 빠져서는 안 될 핵심 요소를 꼽으라면 대항요건과 대항력인데, 비슷한 말 같지만 다르다.

대항요건이란, 임차인이 임대차계약을 한 후 주택의 인도(점유)와 주민등록의 전입신고를 마쳤을 때 주임법상의 임차인으로 인정되는 요건이다.
《주택임대차보호법 제3조》(대항력 등)를 보면 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그다음 날로부터 제삼자에게 효력이 생긴다'라고 규정하고 있습니다.

임차인(임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 직계비속 포함)이 대항 요건을 구비해야 주택임대차보호법상 임차인으로서 권리를 주장할 수가 있는 것이 법제 3조의2 2항에서 이 조건을 대항요건으로 확인할 수 있다.
예를 들어 보자. 직장 관계나 사업적 비즈니스로 인해 회사 근처에 집을 얻어 이사를 하고나 주민등록은 가족이 있는 집에 그대로 있는 경우가 왕왕 있습니다.

이런 경우 임대차계약을 하고 입주해서 거주한다 해도 주임법상 대항요건을 갖추지 못해 임차인으로서 아무런 권리가 없어 느닷없이 계약 해지를 통보하고 나가달라 하거나, 차임 인상을 요구해도 대항을 할 수가 없고, 경매로 매각 시에는 대항요건 미비로 소액보증금에 의한 최우선변제금조차도 배당을 못 받는 안타까운 일이 발생하게 된다. 이렇듯 대항요건을 갖추지 못하게 일반매매에서도, 경매에서도 불이익을 받을 수밖에 없게 되는 것입니다.



대항력은 어떤 권리인가?

대항력이란, 한마디로 대항요건을 갖춘 임차인이 임차한 주택이 매매, 교환, 증여, 상속, 등의 원인으로 소유권의 변동이 생기더라도 남은 임대차 동안 또는 갱신 기간(2년+2년) 동안 본래의 목적대로 주거생활을 계속할 수 있고, 기간이 만료되면 보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리를 말합니다.



경매와 일반매매의 대항력의 효력이 다르다는데?

대항력이 있으면 임차 주택의 소유권이 변동이 생기더라도 임대차 기간의 보장과 임차보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리가 있다고 했습니다. 그러나 경매에서의 대항력은 사정이 그렇지 못합니다.

대항요건을 갖추었다 해서 주임법상 그다음 날 0시에 곧바로 대항력의 효력이 발생하지 않습니다. 따져볼 게 있다는 말입니다. 《주택임대차보호법 제3조 1항》의 대항요건에 의한 대항력의 효력에 대한 규정은 일반매매 등에 의한 임대차에 적용되는 규정이지 경매에서 그대로 적용되지 않는다는 것입니다. 경매에서 대항력을 가지려면 또 다른 요건을 충족해야 하는데, 대항력의 효력발생일이 기준권리보다 선순위이어야 비로소 대항력을 가질 수 있게 됩니다.

대항력의 효력발생일(대항요건을 갖춘 다음 날 0시)과 말소기준 권리의 등기날짜와 비교해 임차인의 대항력 유무를 가리게 됩니다. 임차인의 대항력 효력 발생일이 말소기준 권리보다 빠르면 선순위임차인으로서 대항력 있는 임차인으로 구별되는 것입니다.

임차보증금을 낙찰자가 인수하느냐 마느냐는, 대항력이 있느냐 없느냐로 분석합니다. 그리고, 대항력 있는 임차인이 있는 물건인 경우 배당신청 여부, 낙찰 후에 인수금액의 정도 등 세심한 분석을 한 후에 취득 목적에 따른 필요성이나 수익성 등을 종합분석 후 입찰해야 하느냐 마느냐의 판단하면 됩니다.



상가임대차보호법상의 대항요건과 대항력

상가건물 임대차보호법상의 대항요건과 대항력
상가임대차에 대항요건은 상가건물의 인도와 사업자등록을 마치면 인정됩니다. 임차인이 상가건물에 인도받고 사업자등록 신청을 하면 다음 날 0시에 대항력의 효력발생일이 됩니다. 상가건물의 대항력도 주택임대차보호법에서 기술한 내용과 같이 말소기준 권리보다 앞서야 대항력을 가질 수 있습니다.

이처럼 주택이나 상가건물에서 대항요건 구비는 임차인의 권리를 보장해주는 것은 물론이고, 경매에 있어서 말소기준 권리와의 선후를 가름해 대항력 유무를 판단하는 기준이 됩니다. 임차인 입장에서는 보증금을 회수할 수 있느냐 없느냐를 결정하고, 낙찰자 입장에서는 부담하느냐 마느냐의 중요한 기준이 된다는 것을 알아야 합니다.
실무에서 보면 임차인의 점유나 인도 날짜 여부를 확인하기가 쉽지 않아 주민등록(전입신고일)이나 사업자등록신청일을 기준으로 대항력의 효력발생일을 따지는데, 입찰자들이 알면서도 무심코 실수하는 경우가 있습니다. 권리분석에 있어서 작은 실수 하나가 큰 손실을 가져올 수 있다는 걸 기억해야 합니다.



대항력의 실무적 적용사례

대항력 있는 임차인은 힘이 세다고 했는데, 경매로 소유자가 바뀌어도 배당요구를 안 하고, 존속기간까지 살 수 있으며, 매수인에게 임차보증금 전액을 반환받을 수 있고, 확정일자부 선순위임차인은 배당요구로 보증금을 배당받을 수도 있는 소위 쌍칼을 가진 권리입니다. 경매에서 대항력은 대항요건과 선순위의 조건을 갖춤으로써 그 효력이 발생하는 것인데, 실무에서 대항력의 발생 유무를 두고 해석이 분분하고 소송 또한 끊이질 않는데 종종 일어나는 문제들을 흝어 보겠습니다.



임차인의 가족이 먼저 전입하고 후에
임차인이 전입 시

통상 세대합가라고 부르는데, 임차인이 세대주가 여타 사정으로 주민등록을 못 하고 동일세대원 중 일부가 먼저 전입신고를 하고 나서, 근저당이 설정되고, 그 이후에 임차인이자 세대주가 전입한 후 담보권실행에 의한 경매 신청이 되었을 시 임차인의 대항력 취득일을 언제로 볼 것인가 하는 문제입니다. 이에 대해 대법원은 '가족 구성원이 최초로 전입 신고한 날짜를 기준으로 대항력이 발생한다'라고 판결했습니다. (대판 95다3038).