임대차보호법의 적용 어디까지 인가?

임대차보호법은 임차인의 지위가 유리하도록 만들어진 특별법으로 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법(약칭하고 있습니다. 주임법은 민법의 임대차에 특례를 규정해서, 특별법으로 주택임대차인 의 생활 안정을 위해 최소한의 재산을 보호해서 안정된 생활을 할 수 있도록 하기 위해 만들어진 법입니다.

상임법은 사회적으로 경제적 약자인 영세상가 경제적 생활 안정을 도모하기 위해 제정된 법으로, 이 특별법에 반하는 어떤 법도, 계약상의 특약도 특별법에 반해서 임차인에게 불리한 조항은 무효로 해임차인 의 권리 보존을 위한 법입니다.

예를 들어 통상 상가 임대차계약서를 작성할 때는 특약으로
'임차인은 임대인에게 권리금을 요구할 수 없고 인정하지도 않는다'라는 특약이 늘 붙습니다. 그러나 이제는 그러한 특약이 있습니다.
해서 특약 우선이 아니라 특별법이 우선으로 임차인을 보호합니다.
그렇다고 임차인을 무조건 다 특별법으로 보호해주지는 않습니다. 법에서 정한 일정한 요건을 갖추어야 보호를 받을 수 있습니다. 특히 일반 거래에서의 법 적용과 경매에서의 적용을 달리하는 규정이 많습니다.



주택임대차보호법의 적용범위

《주택임대차보호법 제2조》를 보면 '주거용 건물의 전부 또는 일부에 임대차에 적용한다'고 규정하고 있습니다.
민법의 규정에는 소비대차, 사용대차 규정이 있습니다. 소비대차는 근저당과 같이 돈을 빌려 쓰는 약정이고, 사용대차는 무상으로 남의 물건을 사용하는 것입니다.

그에 반해, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기게 됩니다. 그렇기 때문에 임차인으로 특별법의 보호를 받으려면 반드시 임대차계약이 있어야 하고 임대보증금이나 월세 등 차임에 대해 약정해야 합니다. 차임이 없거나 일시 거주를 위한 임대차는 임차인으로서 보호받을 수 없습니다.

그러면, 어떤 건물들이 주택임차인으로서 보호 대상이 될까요? 등기된 건물은 물론 미등기건물, 가건물, 무허가건물, 불법 건물, 컨테이너, 농막, 비닐하우스의 거주자도 실제 거주로 사용하는 건물로 임대차계약을 체결하고 차임이 약정된 임차인은 전부 보호를 받을 수 있습니다.
또한 상가 점포에 딸린 방을 주거용으로 사용한다든지, 공장 내에 컨테이너에 근로자가 숙식하고 있는 등 비주거용 건물에도 실제로 주거 수단으로 사용하고 있다면 보호 대상이 됩니다.

결국 주택임대차보호법의 취지상 보호 대상 여부는 공부상 건축물의 용도나 인, 허가상의 즥법성은 따지지 않고, 형식적 용도도 따지지 않고 실질적으로 주거 용도로 사용하며 적용받습니다. 이러한 폭넓은 적용으로 경매에 나온 거의 모든 건물에 임차인이 있다고 보고 권리분석을 해야 합니다.



상가건물 임대차보호법의 적용 범위

이 법의 적용 범위도 주임법의 적용 대상처럼 임차한 상가가 미등기 건물이든, 무허가든, 비영업용 건물인 주택을 임차해서 놀이방이나, 학원 등 영업용 건물로 이용하든, 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등의 실질적 판단으로 사업자등록을 할 수 있는 건물이면 모두 적용 대상입니다. 그 건물의 용도 판단은 임대차계약 체결 시점으로 판단해 상임법 적용을 받습니다.

예외적으로 교회, 사찰, 자선단체 및 종친회 사무실, 동창회 사무실 등 비영리 단체로 임대한 건물은 적용받는 임차인으로 보지 않습니다.

그러나 대상 건물의 범위에 속한다고 상임법의 적용을 다 받느냐 하면, 그렇지도 않습니다. 주임법에서는 임대보증금의 상한 없이 적용받지만 '대통령령으로 정한 보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 그러하지 아니한다(상가건물 임대차보호법 제2조)'라고 규정하고 대상 건물의 범위에 속한다 해도 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 상가임대차에 대해서는 상임법의 적용을 배제하고 있습니다.
대통령령으로 정한 보증금액이란 임차보증금과 월세 금액에 100의 비율로 합한 환산금액을 말하며, 부동산 시세와 설정에 맞게 지역별로 구분해서 차등적용을 해서 시행하고 있지만, 현실에 미치지 못한 규정으로 상당수의 상가 임차인들이 상임법의 적용을 받지 못하고 있습니다.



환산보증금 초과 시에도 상임법의
적용을 받는 주요 규정

상가건물 임대차보호법은 주택임대차보호법과 달리 보증금의 제한을 두고 환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 법 규정을 적용하지 않도록 했다. 이러한 불합리한 법 규정으로 실질적으로 대항력은 있어도 법의 혜택을 받지 못해 건물에서 강제로 쫓겨나는 등 상가 임차인들의 피해가 많이 발생하자 몇 가지 중요 부분에 대해서는 예외 규정을 두어 환산보증금을 초과하는 임대차도 상임법의 보호를 받도록 적용했습니다.




예외 규정의 주요 내용

가. 사업자등록증과 건물 인도를 하면 대항력이 생긴다는 규정(제3조)
나. 계약갱신 요구 시 10년까지 임대차 기간을 연장한다는 규정(제10조)
다. 권리금의 정의 및 회수나 보호에 관한 규정(제10조의 2-8)
라. 표준계약서 작성 등(제19조)

이러한 예외 규정 중 계약갱신이나 권리금에 대한 부분은 상가 임차인들에게는 경매로 매각되지 않는 한, 비교적 안정적으로 상행위를 할 수 있는 중요한 규정들입니다.

특히 기간의 연장이나 말도 많고 탈도 많은 권리금에 대한 규정은 상대적으로 약자라 할 수 있는 임차인에게는 가뭄에 단비와 같은 규정이라 할 수 있습니다.
그리고 경매에서도 환산보증금을 초과해도 대항력을 부여하는 규정도 선거임차인의 임차보증금을 보다 안전하게 보호하는 측면에서 아주 중요한 규정입니다. 임차인 입장에서는 주택이든 상가든 대항력 있는 임차인은 부담의 대상이라는 것을 염두에 두고 입찰에 응해야 합니다.