전세권, 이 정도는 알고 가야죠

전세권, 이 정도는 알고 가야겠죠?




1981년 주택임대차보호법이 생기기 전에는 세입자들이 전세보증금을 지키기 위해 집주인에게 사정해서 동의를 구하고 설정비용을 지불해가며 전세권 등기를 해서 우선변제권을 가질 수 있었는데, 임대차 특별법(주택 상가)이 생긴 이후에는 비교적 간단한 절차와 비용부담 없이 대항요건을 갖춘 후 확정일자만으로도 대항력과 우선변제권을 가질 수 있게 되었다.

그러나 직장이나 학업 등 그 외에 특별한 사정으로 전입신고를 할 수 없거나, 흔히 말하는 갭(gap) 주택으로 전세보증금이 과도할 때라거나, 전세권 담보로 보증금을 활용하기 위한 목적이라든지, 상가임대차에 있어서 보증금이 환산보증금을 초과할 때는 우선변제권을 확보하기 위한 방안으로 전세권 설정합니다.




전세권자는 어떤 권리를 갖을까?

전세권 등기로 권리를 취득할 때 전세권자는 경매 등의 사유가 발생하는 경우, 해당 부동산에 대해 후순위권리자보다 전세보증금을 우선변제 받을 수 있는 우선변제권의 권리를 갖습니다. 전세권을 설정하는 목적의 대부분이 이 권리를 갖기 위해 비용을 들여가며 설정합니다. 또한, 전세권설정인(집주인)지 전세보증금의 반환을 지체한 때에는 전세권자(전세 세입자)는 민사집행법이 정하는 것에 따라 전세권 목적물에 대해 경매를 청구할 수 있는 경매 청구권을 갖는다.

이 두 가지가 경매를 청구할 수 있는 경매 청구권을 갖는다. 이 두 가지가 경매에 있어서 전세권이 갖는 주된 권리라 할 수 있고,
그 밖에도 물권적 특성인 양도, 담보제공, 전전세, 유익비상환청구권 등의 배타적 권리를 갖는다. 이러한 전세권이 설정된 경매로 나왔을 시 입찰자 입장에서 권리분석을 해야 할 주요한 내용을 살펴보기로 합니다.




권리분석의 핵심은 선순위전세권

권리의 소멸과 인수의 기준인 말소기준 권리의 등기날짜보다 늦은 뒷순위 전세권은 경매로 매각 시 배당의 여부나 잔여기간과 상관없이 매각결정으로 소멸하기 때문에 권리분석에 큰 어려움이 없습니다.

그러나 문제는 등기날짜가 빠른 선순위 전세권이 있는 경우입니다. 선순위 전세권이 있는 물건이 경매로 매각되면 낙찰자가 인수해야 하는 것이 원칙입니다.
그렇지만 선순위 전세권은 말소기준 권리보다 앞선 가등기나 가처분 등의 권리와는 다르게 따져볼 것이 있습니다. 매각결정으로 매수자의 인수 부담 없이 소멸하는 경우가 있기
때문입니다. 앞서 말소기준 권리의 종류에서 살펴보았듯이 일정한 조건을 갖추면 말소기준 권리가 되어 소멸한다 했습니다.
그 조건을 살펴보겠습니다.




최선순위전세권이 말소기준권리가 되는 경우

첫 번째로 전세권이 건물 전부에 설정되고 경매 신청을 한 경우입니다.
아파트나 다세대주택 등 《집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제20조》에 따라 구분소유자의 대지사용권과 전유부분을 분리 처분할 수 없는 집합건물에 설정된 전세권은 담보권 실행 경매 신청을 할 수가 있습니다. 있습니다. 최 선순위전세권자가 경매 신청을 하게 되면 그 권리가 말소기준 권리가 된다. 또한 배당 요구한 것으로 간주하여 건물 부분과 토지 부분의 매각대금에서 먼저 배당받고 전세권은 소멸합니다.

두 번째로는 전세권이 건물 전부에 설정되고 배당요구를 한 경우에도 해당한다. 경매 신청하지 않았지만 상태에서 제삼자가 경매 신청했더라도 배당요구를 한 경우에는 최선순위 전세권이 말소기준 권리가 되고, 건물 부분과 토지 부분의 매각대금에서 우선 배당을 받게 되며 전세권은 소멸하게 됩니다.

지금까지 전세권에 대한 권리의 내용과 선순위 전세권이 말소기준 권리가 되는 조건을 살펴보았습니다.
전세권에 대한 권리분석은 그 전세권이 선순위인지 뒷순위인지를 살펴보고, 선순위 전세권이 말소기준 권리에 해당하는지 여부를 먼저 파악하는 것이 핵심 사항입니다. 그리고 선순위전세권자가 부분 전세권인지, 전체 전세권자인지 신청권자인지, 배당요구를 했는지 여부를 확인한 후 전세 세입자가 임대차법상의 대항요건을 갖추었는지를 흟어보아야 비로소 낙찰 후 전세권을 인수해야 하는지 부담이 없는지를 최종 판단할 수가 있습니다.




선순위전세권자의 지위와
임차인 지위와의 상관관계

앞서 설명한 것과 같이 주임법이나 상이 법이 생기고 임차인 보호 규정이 강화되면서 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 전세권은 줄어들고 있습니다.

이런 추세에 의해 매각 물건에도 전세권이 설정된 물건이 많이 나오는 편이 아니고, 특히 선순위 전세권이 있는 물건은 더욱 그러합니다.
그런데 전세권이 설정된 물건에는 주민등록증 이전 등 대항요건을 갖출 수 없는 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고 대다수의 전세 세입자가 임대차법상의 대항요건이 있는 임차인의 지위를 갖추고 있는 경우가 많습니다.

임차인 입장에서는 전세권이 설정된 물건의 권리분석은 어렵지 않게 한다 해도 이렇게 두 개의 권리가 모두 있는 물건에 대한 권리분석은 좀 더 신중하게 살펴보아야 합니다.

왜냐하면, 두 권리는 분리된 권리가 아니고 한 가지의 목적이 있는 권리로, 상호 보완적 성격의 지위를 가지고 있습니다. 두 권리를 같이 행사할 수도 있고, 유리한 쪽을 선택해서 안전하게 전세보증금을 변제받을 수 있기 때문입니다. 선순위전세권자의 지위와 임차권자의 지위 두 개의 권리 모두를 가지고 권리를 행사하는 경우와 선순위전세권자의 지위는 있으나 임차인의 지위가 없는 경우에 낙찰자의 인수와 부담이 달라지는데,


다음 찾을 수에서 최 선순위전세권자가 임차인의 지위가 없는 경우와 선순위전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우, 선순위전세권자 이자 임차인의 지위가 있는 경우, 선순위전세권자 이자 대항요건을 갖춘 뒷순위임차인에 관해 살펴보도록 하겠습니다.