집합건물 등기부의 대지권 알기

[대지권 미등기]



사유지나 국유지에 건축한 경우처럼 처음부터 토지의 소유권인 대지권이 없는 것이 아니라, 건축물(분양자)에 토지소유권은 있으나 지적정리 지연 등의 사유로 인해 건물의 점유 부분만 수분양자에게 소유권이 이전되고 1동의 건물 전제의 토지에 대한 대지권 등기가 지체되는 경우를 말합니다. 대지권이 없는 것이 아니기 때문에 등기가 지체되는 사유만 해소되면 대지권 등기를 할 수가 있습니다. 지체되는 사유를 살펴보면

1, 아파트와 같은 대규모 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연
2 또는 건축주(시행사 또는 분양자)의 내부 사정
3 전용면적 대지 지분비율의 결정지으면
4 근저당설정이나 경매 신청을 위해 대위 보존등기를 하는 경우
5 대한 소유권 이전 등기청구권이 가압류된 경우
6 수분양자 또는 소유자의 분양대금 완납 지연 등 여러 가지 원인에 의해 대지권 미등기가 발생합니다.



[대지권없음이란?]

대지권 미등기는 대지권은 있지만 등기가 지체되는 사유로 인해 미등기인 상태입니다. 대지권 없음은 이와 달리 대지권 자체가 아예 없는 경우를 말합니다. 즉 건물 자체의 권리는 있지만 토지에 대한 소유권이 없거나 상실한 상태로 토지 소유자가 따로 있다는 말 입니다. 대지권이 없는 경우를 살펴보면, 보통 시유지나 국유지에 속한 건물에서 많이 발생하지만,

1남의 땅 위에 건물을 건축한 경우
2 토지계약금만 주고 집합건물을 건축했으나, 매매 잔금을 지급하지 못해 대지의 매매계약이 해제된 경우
3 당시에 토지에 근저당이나 가압류 등이 설정된 상태에서 건축물을 완료 후 대지권 등기를 마쳤으나, 근저당권자가 토지에 대해 담보권 실행 경매를 신청해 제삼자가 낙찰받으면 1동 건물 전체의 대지권을 상실하게 되는 경우 등을 들을 수 있습니다.

이처럼 대지권 자체가 아예 없다면 건물의 낙찰자는 대지 소유자로부터 지료청구를 당하거나 구분소유권 매도 청구를 당할 수 있으며, 법정지상권조차도 없는 경우라면 건물철거 대상이 될 수도 있습니다. 건물만 취득한 매수인은 토지 부분에 대해서 선택권이 없습니다. 토지 소유자가 하자는 대로 따를 수밖에 없습니다. 참으로 위험하기 짝이 없는 물건으로 건물만 매각이나 대지권 없음 (또는 대지사용권 없음)으로 평가되어 나오는 물건은 가급적 손을 안 대는 것이 현명한 투자라 할 수 있습니다.



[대지권미등기와 대지권 없음의 구별 방법]

대지권의 목적인 토지의 표시란 자체가 없는 매각 물건인 경우, 대지권은 있는데 단지 미등기 상태인지 대지권 자체가 아예 없는 것인지를 찾아야 합니다.

구별 방법은 간단합니다.
경매 사건 목록인 감정평가서와 매각물건명세서의 기재 내용에 '대지권 미등기'와 '대지권 없음 '이 기재가 되어 있어 간단하게 구별할 수가 있습니다. 대지권이 미등기인 경우 감정가에 토지 대금을 포함해서 최초 매각가가 구성되는 반면, 대지권 없음은 토지평가액이 감정가에 포함이 안 되고 건물분만으로 최초매각가가 구성됩니다.

따라서 토지가격이 포함되어 있느냐 아니면 포함되지 않았느냐에 따라 대지권 미등기와 대지권 없음이 구별됩니다.



[돌다리도 두드려 보고 가라 ]

집합건물의 매각 물건을 보다 보면 대지권 미등기, 대지권 없음, 토지별도등기 등의 권리가 있는 물건들을 접하게 됩니다. 이러한 물건들은 특수권리의 꼬리가 달려 있다고 해서 입찰경쟁률과 낙찰가율이 낮아지는 것이 일반적입니다.

때로는 일반물건들과 별반 다름이 없을 정도로 정상적인 물건들도 더러 있기도 하지만, 대지권이 없는 물건은 물론이고 토지가격이 포함되어 나온 대지권 미등기 물건을 특수물건으로 분류할 만큼 파고 들어가면서 그 속에 어려움이 숨어 있다는 것입니다.

경쟁률과 낙찰자 가율이 낮은 이유가 다 여기에 있는 것입니다. 제시된 사례를 보니 매각물건 명세서나 감정평가서에 대지권이 미등기인 경우 토지가격을 감정가격에 포함해서 매각하고, 대지권이 없으면 토지가격이 포함이 안 되어서 매각 물건으로 나오는 것을 잘 구별해서 낙찰받아 등기만 내면 됩니다.

또한 건물도 땅 지분도 내 돈 주고 샀으니, 등기가 안 되어 있는 땅을 등기하면 됩니다.
그러나 이것이 말처럼 쉽지만은 않습니다. 매각물건명세서의 기재 내용에서나 감정평가서상의 토지가격이 감정가액에 포함되었다 해서 별반 어려움이나 문제가 없을 거 같지만, 단순히 이런 분석이나 평가만을 믿고 낙찰받았다가 큰 어려움에 부닥칠 수 있다는 사실입니다. 괜히 특수물건 타령하는 게 아니고, '배보다 배꼽이 더 커진다'라는 말도 있고, '호사다마'한 말도 있듯이, 파헤쳐 보면 분석내용과는 다른 어려움이 있을 수 있다는 것입니다. 그래서 '돌다리도 두들겨 보고 지나자'고 하는 겁니다.



[매각물건명세서와 감정평가서의
권리내용에 대한 분석]

지금까지의 설명으로 대지권 미등기와 대지권 없음(또는 대지사용권 없음)에 대한 개념과 경매 사건 목록상의 매각물건명세서와 감정평가서를 통해 확인하는 방법을 알았습니다.

그러나 이 두 가지의 서류를 보고 대지권의 표시가 없는 물건에 입찰하기는 선뜻 내키지 않습니다. 더 확인이 필요합니다. 매각물건명세서나 감정서의 감정 의견과 분석을 살펴보면 어느 물건이나 거의 비슷한 내용으로 기재가 되어 있습니다. 흔한 말로 한 자락, 두 자락 깔고 일정 부분의 책임을 입찰자에 떠넘기는 듯한 용어들이 눈에 띄는데, 좋은 의미의 해석으로 권리분석에 주의하라는 일종의 경고성 문구로 보면 됩니다. 대지권이 목적인 토지의 표시가 미등기인 물건의 매각물건명세서를 보면 '대지권 미등기이며, 대지권 유무를 알 수 없음, 최저매각가격은 대지권 가격 포함임'이라고 기재된 내용을 많이 보게 됩니다.
또한 '대지권에 관해 미납된 분양대금 및 등기절차 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 확인 요망'이라는 문구도 많이 보게 됩니다