농지, 공장, 주택 현장답사시 체크리스트

농지


첫째, 전, 답, 과수원 등 농지는 농지법에 의해 엄격하게 규제됩니다. 그래서 주택이나 공장 부지 등으로 전용하기 위해서는 대상 농지의 소재지 관할 농지관리위원회의 확인을 거친 후 농림수산식품부 장관의 허가를 얻어야 합니다. 이처럼 까다로운 절차가 있기 때문에 사전에 농지전용 가능성 유무에 대해 시, 군, 읍, 면 등이나 토목설계사무소에 반드시 확인해야 합니다.



둘째, 단순 투자든 농지전용을 목적으로 취득하든 농지의 경계와 진입로 여부를 확인해야 하고 분묘도 확인해야 합니다



셋째, 도시지역 내의 농지는 농지로 보지 않고 나대지로 취급하기 때문에 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다. 하지만 법원에서 요구할 때는 기타지역과 마찬가지로 매각일로부터 7일 이내에 제출해야 합니다. 해당 용지가 증명서 발급이 가능한지도 사전에 체크해두는 것이 좋습니다.



넷째, 대항력이 있는 농지임차인이 있는지도 확인이 필요합니다. 농지임차인의 대항력은 농지임대차를 체결하고 인도받고 관할 시, 군, 읍·면의 장에게 확인받은 다음 날부터 효력이 있습니다. 경매 시에는 매수인의 부담이 발생할 소지가 충분합니다.



다섯째, 이장과 면담하거나 인근 공인중개사사무소를 방문해서 거래 시세나 해당 농지와 관련된 향후 개발계획 등이 있는지 확인도 필수입니다.



공장 현장답사 체크리스트



첫째, 감정가격에 포함된 공장에 설치되어 있는 기계류, 기구, 설비 등의 고유번호를 확인합니다. 리스나 시설은 잔존 가격에 대한 내용을 체크해야 합니다.



둘째, 감정가에서 제외된 물건 등이 있을 시 소유관계나 현존상태를 확인하고 인수 여부에 관해 확인해야 합니다.



셋째, 공장 내에 가건물이나 무허가건물 등 불법 구조물 등이 있는지 확인합니다. 있다면 매각 물건에 포함됐는지, 여부와 사람이 거주하는지도 체크합니다. 또한 공장 내에 기숙사 등이 있다면 전입세대 열람을 통해 반드시 조사해야 합니다. 조사를 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 살펴봐야 합니다. 해당 건물에 대한 유치권이나 법정지상권도 알아봐야 합니다.



넷째, 산업폐기물처리, 공과금, 낙찰대금 이외에 현장 인수 시 필요한 부대비용을 확인합니다.



다섯째, 취득 목적이 적합성과 인허가 여부도 체크합니다.



주택 공통부분 체크리스트



주택은 크게 단독주택과 공동주택 2종류로 분류가 되는데 다양하다. 대표적 형태를 살펴보면 단독주택에는 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 공관 등이 있고
공동주택으로는 아파트, 연립주택, 다세대(빌라)주택, 주상복합주택, 도시형생활주택 등이 있습니다.
이 밖에 준주택에 해당하는 오피스텔, 기숙사, 노인복지주택, 다중생활시설(고시원) 등 부탁의 종류가 다양하고 많습니다.



첫째, 어떤 종류의 주택이든 권리분석의 가장 중요한 내용은 역시 임차인이다. 가장 핵심적인 체크 사항은 임차인에게 대항력이 있느냐, 없느냐를 확인해야 합니다.

그런 연후 진성 임차인이냐, 가짜임차인이냐, 보증금을 조금이라도 배당받는 임차인 이냐, 아니면 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 임차인인지 알아봅니다. 또 점유자가 소유자인지, 아니면 누구인지 살펴봐야 합니다.
건물의 종류나 형태를 불문하고 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추면 법의 보호를 받는 임차인이 되어 낙찰자를 곤란하게 하므로 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

이러한 임차인의 권리분석은 일차적으로 정보지의 현황조사서나 매각물건명세서에서 꼼꼼하게 분석해야 합니다. 법원 경매 정보와 일치하는지 차이가 있는지 판단이 핵심 사안입니다. 그래서 임차인에 대한 조사사항은 현장답사 시 체크리스트 기재 사항의 0순위라 할 수 있을 정도로 중요합니다.

일단 현장에서의 임차인 진위에 대한 조사는 행정복지센터의 전입세대 열람을 비롯한 이웃 주민이나 인근 공인중개사사무소에서, 관리사무소가 있는 공동주택인 경우에는 관리사무소에서 등 가능한 한 모든 방법을 다 동원해서라도 확인하는 것이 좋습니다.



둘째, 매각 물건에 포함된 물건의 사실관계와 포함되지 않은 무 단증 측 물이나 불법 구조물 등을 확인합니다. 낙찰받은 후에도 철거 위험이나, 상당한 금액의 강제 이행금을 부담할 가능성이 있다.


셋째, 법원의 경매 사건목록에 기재되지 않은 유치권이나 법정지상권 등이 있는지를 확인한다. 이 또한 상당히 중요한 권리입니다. 자칫 낙찰 후에는 낙찰을 포기해야 할 수도 있으므로 세심하게 조사해야 합니다.


넷째, 인근 공인중개사사무소를 방문하자,
아파트 외의 주택을 현장 답사할 때는
적어도 1곳 이상 꼭 방문해야 합니다. 경매 물건 확인을 위한 방문이라는 목적을 밝히고 거래 시세나 임대 시세와 더불어 해당 주택의 점유자에 대한 정보와 주변 환경 등을 상담한다.



다섯째, 해당 주택을 중심으로 한 역세권 여부와 대중교통시설과 정류장과의 거리는 어떤지 학교, 학원 등 교육시설과 시장, 생활편의시설, 의료시설, 문화시설, 종교시설과 공원, 체육관, 체육시설 등 주변 환경을 조사합니다.
주변 환경조사는 우량한 물건을 선택하는데 필수조건이다. 우리가 살아가며 주변에 꼭 있어야 할 부분들입니다.



매각 물건조사뿐만 아니라 우리의 일상생활에서 인터넷 정보는 살아가는데 편리하고, 모르면 불편한 생활필수품이 됬습니다.
인터넷 정보로 확인할 수 있는 부분을 최대한 활용해서 현장답사의 시간을 절약해도 좋습니다. 현장답사에서만 확인할 수 있는 부분을 체크하는 데 효율적으로 시간을 투자해서 권리분석을 해야 합니다.



지금까지 설명한 것과 같이 경매 사건목록이나 경매 정보 사이트의 권리분석, 물건분석 등을 충분히 검토해야 합니다. 그중 현장에서 꼭 확인해야 할 부분에 대한 체크리스트의 중요성과 요령에 관해 설명했습니다. 현장답사 시 체크리스트는 권리분석의 시작인 만큼 잊지 말아야 합니다.