입찰물건 최종확인 솔루션

입찰 물건 최종 확인서 작성 방법



입찰 물건의 최종 확인은 대법원 경매 사이트나 민간 정보업체의 정보를 통해 취득목적에 맞는 매각 물건을 선정해서 그동안 손품과 발품을 통해 분석했던 모든 내용을 임차에 임하기 전 최종적이고 종합적으로 확인하고 입찰을 결정하는 단계라고 보면 됩니다.



최종 확인은 가급적 서면으로 작성하는 것이 좋습니다. 경매 컨설턴트가 고객에게 보고하는 보고서가 아닌 만큼 일기 쓰듯 수필 쓰듯 기록하며 점검하든, 경매를 시작하며 경매 통장을 만들듯 별도의 파일에 본인만의 형식으로 기록하든, 간단하게 메모 형식으로 하든, 어떤 형식이든 좋습니다.
그동안 분석하고 조사한 내용을 기억하고 입찰에 참여하면 되지 굳이 보고서가 왜 필요한가? 라 할 수 있지만 물건을 선정하고 분석하는 과정에 누구나 메모도 하고 체크리스트 작성도 하며 최종 결정 단계까지 왔을 것입니다. 그런 기록을 토대로 서면으로 최종 점검하는 과정이라고 보면 됩니다.



2] 최종확인서를 작성하면 좋은 점



최종보고서 작성의 장점으로는 권리분석에 소홀함이나 누락된 부분이 있는지 없는지를 알게 되어 실수를 방지할 수 있습니다. 경매에서 실수는 곧바로 재산상의 손실을 가져오게 됩니다. 재경매로 나오는 물건 대부분이 권리분석의 소홀함이나 수익성 분석의 착오 등으로 인해 더 큰 손실을 막기 위해 할 수 없이 입찰보증금을 포기하고 나오는 물건입니다. 혹 떼려다 혹 붙이는 격이지요.


또 좋은 점은 어떤 형식으로 작성하든 최종적으로 점검하는 습관을 지니다 보면 경매를 체계적으로 하게 되어 실수로 인한 재산상 손실을 방지할 수 있고, 낙찰 또는 패찰을 했어도 최종보고서는 검증된 학습 자료로써 기록으로 남게 됩니다. 이러한 사례가 쌓일수록 노하우를 습득하게 되면 경매를 즐기고 지속해서 할 수 있게 되는 것입니다.



3] 최종확인서 작성의 역할



대법원이나 민간 정보업체에서 제공한 물건 정보를 검증하는 역할


대법원 경매 정보는 집행 법원의 사법보좌관이나 집행관들이 현장답사를 통한 사실조사와 등기부등본상의 권리관계나 공부상 물건의 명세 등과 법원이 지정한 감정평가서의 감정평가서를 토대로 작성됩니다. 민간 정보업체의 매각 물건에 대한 정보는 법원 경매 정보의 내용을 토대로 자체 분석 시스템을 통해 제공됩니다.


그러나 이렇게 등기사항 전부증명서, 토지이용계획 확인원, 건축물 관리대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등 공부상의 사실관계와 현장의 상황에 대해 정보를 제공하지만 때로는 사실과 다른 내용을 담고 있는 경우가 발견되곤 한다. 그중에 지번, 지목, 면적, 도로 등 부동산의 표시와 실사용 용도, 그리고 공동주택(특히 다세대주택)의 경우 동, 호수가 다르게 표기된 경우가 많은 편입니다.


이러한 중요한 내용은 현장답사를 통해서만 사실 확인을 할 수 있는 사항입니다. 입찰자가 직접 발로 뛰어 확인해야 합니다. 별도로 확인한 등기부나 공부상 서류를 통해 정보지와의 차이점을 재확인하고, 물건의 하자 유무를 최종 검증을 해야 하는데 그런 역할이 최종 확인서의 작성을 통해서 할 수 있는 것입니다.

그리고 지목이 현황과 다른 농지 또한 잘 점검해야 합니다. 지목이 농지로 되어 있지만 현황상 주차장이나 창고 등과 같은 건축물, 구조물, 컨테이너 등 지목과 달리 사용하는 경우의 물건이 경매에 자주 나오게 됩니다. 이런 물건은 원상복구의 대상이 되기 때문에 관으로부터 행정명령을 받고 철거하는 등 불필요한 부대비용이 발생할 수 있습니다. 또한 농지취득 자격증명 원의 발급에도 문제가 될 수 있으므로 이러한 물건들은 최종 확인을 통해 입찰 여부를 잘 판단해야 합니다.



이밖에도 경매하다 보면 동, 호수가 다르게 표기된 공동주택이 자주 눈에 띄는데 특히 다세대(빌라) 주택이 이런 경우가 상당히 많이 있습니다. 공부상은 '나동 201호'인데 현황은 '가동 202호'로 동 아예 다른 경우도 있습니다. 또 경매 대상 물건이 공부상 201호인데 현황상 현관문에는 202호로 표기되어 있어 202호 소유자가 201호가 당연히 자기 소유인 줄 알고 거주하다 경매로 인해 쫓겨나야 하는 사례도 있습니다. 그런 공부상의 물건 표시와 현황이 다른 물건이 많다는 것을 유념해야 합니다. 이런 경우에 대법원은 '공부상의 물건을 기준으로 한다(대법원 2015.03.26. 선고 2014다 13082)'라고 판결했습니다.



이처럼 공부상의 표기와 실제 현황과 다른 물건이 많다는 것을 항시 염두에 두고, 혹여 이러한 물건들에 관심을 가지고 입찰에 참여할 계획이라면 물건의 검증은 물론 낙찰 후의 처리 문제까지도 최종 확인서를 작성하면서 세심하게 챙겨야 합니다.



적정 입찰금액 산출로 고액 입찰을 방지하는 역할


입찰 대상 물건과 유사한 물건의 최근 낙찰가, 현장 조사 시 공인중개사 사무소에서 얻은 거래 사례 가격, 정보제공사의 시세정보를 종합적으로 비교해서 적정 가격을 산정할 수 있다.
이후 본인이 생각하는 예상 입찰가와 비교·분석해서 자신만의 가격을 산출해내는 데 도움을 줍니다.

최종 확인서는 이처럼 무리한 고가 입찰을 예방하는 역할을 합니다.
무리한 입찰 가격이란 객관적인 가격이 아닌 주관적인 가격을 말한다. 개별 부동산에 대해서 입찰자 본인이 물건에 대해 최종 평가 후 후회하지 않을 수 있다면 작정한 입찰가격이라 그 할 수 있습니다.
그렇지 않고 후회하게 된다면
무리한 입찰가격이 됩니다.