점유이전금지 가처분/점유이전금지 가처분의 효과

 

 

점유이전 금지 가처분이란?

점유이전 금지 가처분은 부동산을 경매로 낙찰받거나 일반적인 임대차 계약의 종료 또는 해지 시에 점유를 풀지 않은 점유자에 대해 명도 집행에 앞서 집행하는 것이다. 부동산에 대한 명도 집행에 앞서 집행하는 것입니다. 부동산에 대한 명도 청구권을 보전하기 위해 점유를 타인에게로의 이전을 금지하는 것은 물론 타인 물건들의 반입을 금지하는 등 그대로의 현상을 강제집행 시까지 보전하기 위한 목적으로 하는 가처분입니다.


경매에 있어 점유이전 금지 가처분 신청은 인도명령 신청과 동시에 하는 경우가 많습니다.
점유자의 유형과 상관없이 인도명령 신청과 같이 반드시 하라고 권하는 전문가들이 많습니다. 그만큼 점유자가 어떻게 변할지 믿을 수 없고 명도에 변수가 많으니, 미연에 방지하는 차원에서 미리 하라는 것입니다. 점유자를 만나거나, 내용증명이나 문자메시지를 통해 명도 협의하는 과정에서 점유자의 성향을 파악하면 좋습니다. 점유자가 거짓말과 핑계로 일관하며 믿음이 안 가는 언행으로 골치 아픈 상대인지 아니면 단순히 이사비용이라는 당근으로 합의하고 명도를 끝낼 수 있는 상태인지의 윤곽을 확인합니다.


그런 점유자의 유형을 파악해서 그에 따라 대처하면 원만하게 합의를 할 수 있다. 판단되는 점유자를 상대로 굳이 점유이전 금지 가처분 신청할 필요는 없습니다. 왠지 꿍꿍이가 있고 속 썩일 것 같은 예감이 들면 점유이전 금지 가처분 신청을 망설일 이유는 없습니다. 점유이전 금지 가처분의 신청은 직접 신청할 수도 있지만 주로 인도명령과 같이 법무사(또는 변호사가 대행)가 대행합니다.

 

 

 

 

절차도 간편하고 비용도 저렴합니다.

집행과정은 가재도구 등 짐만 강제로 이전시키지 않을 뿐 강제집행과 비슷한 절차를 밟습니다. 처분 결정이 떨어지면 일단 집행은 유보하고, 송달됐는데도 점유자가 명도에 응하지 않을 경우에 결정된 날로부터 2주 이내에 집행하면 됩니다. 집행하면 법원의 집행관이 신청인(낙찰자, 또는 채권자)과 증인 2인(점유자가 없을 시)을 대동하고 집을 방문합니다.

점유자가 없다면 열쇠 수리공을 불러 강제로 문을 개폐합니다. 집 안으로 들어가서 잘 보이는 곳에 이른바 가처분 딱지를 붙입니다. 이렇게 집안에 들어가 이사에 대한 강한 압박과 통고를 하는데도 이사를 하지 않고 버틴다면 강제집행을 하게 됩니다. 어쩔 수 없이 강제집행으로 내 집, 내 부동산을 찾을 수밖에 없습니다.

 

점유이전 금지 가처분의 효과

맡겨놓은 돈 내놓으라는 듯 기세 등등하게 갑질하는 점유자도 있습니다.
이삿날을 차일피일 미루며 거짓말을 밥 먹듯 하는 사람이 있는가 하면, 무식을 가장해 법대로 해보라며 배짱으로 나오는 사람도 있습니다.
이사를 하고 싶어도 이사 갈 수 없으니 계약금 조로 이사비용부터 먼저 내놓으라는 사람도 있습니다.
이렇게 다양한 유형의 점유자들이 매수인을 괴롭힙니다.
소수이기는 해도 이런 사람들 때문에 점유이전 금지 가처분이 있는 것입니다.

사실 이렇게 명도를 거부하고 시간을 끌며 원하는 바를 취하기 위해 매수인을 어렵게 하는 사람 중에서 자기들이 아무리 버텨도 결국에는 쫓겨날 수밖에는 없는 입장이라는 것을 모르는 사람들은 없습니다.
그런데도 강하게 버티는 이유는
"주변 이목도 있고, 동네 소문도 별로 안 좋게 나는데, 설마 하니 나를 강제집행까지 하겠어?" 하는 얄팍한 군중심리를 이용하는 측면이 많습니다.

그러나 인도 결정문 통지가 가고, 가처분 결정문 통지가 가도 꿈쩍 않던 점유자도 막상 점유이전 가처분 집행하게 되면 버티기 어렵습니다. 낯선 사람들이 현관문을 강제로 따고 집안에 들어오면 심리적으로 강한 압박감을 느끼고 현실적인 어려움을 느껴 버티는 사람은 거의 없습니다.


이제 강제집행을 당하느냐 고집을 내려놓고 이사를 하느냐는 점유자의 몫입니다.
매수인은 강제집행이 목적이 아니라 원만한 합의가 안 돼 여기까지 온 만큼 이쯤에서 조급할 필요가 없습니다.
대화에 응하면 주도적으로 명도 합의를 끌어내면 됩니다.


이같이 점유이전 금지 가처분 집행을 하게 되면 명도 합의에 이르는 효과도 있고 낙찰자인 매수인이 동행해서 집안 내부 상태를 꼼꼼히 살펴볼 수도 있습니다.

현재 사람이 실질적으로 거주하고 있는지, 살고 있다면 매각 당시에 신고된 점유자인지 아니면 제삼자가 살고 있는지 등 그간 살펴보지 못했던 점유자에 대한 상태를 확인할 수 있습니다.