가장 임차인의 발생 유형

 

첫 번째 : 선순위 전입자가 임차인 행세하는 유형


주로 소유자가 자신의 주택이 경매로 타인에게 넘어가는 상황에서 가족 구성원, 즉 부부지간이나 부모와 자식 등 직계존비속, 장인 또는 장모와 사위 형제지간이나 일가친척, 그 외 제삼자 중 전입이 말소기준 등기보다 빠르게 되어있는 전입자를 내세워 선순위 임차인 행세를 하는 경우입니다.


집행 법원은 일단 전입 일자가 빠른 거주자가 있으면 권리 신고가 있든 없든 간에 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류하여 공시합니다.
이런 유형의 가장 임차인은 법원에 임대차 신고나 배당 신고를 하지 않는 것이 특징으로 낙찰자에게 고액의 보증금을 요구하는 것이 통상적인 수법입니다.
또한 거듭된 유찰을 통한 저가 낙찰로 소유자의 지인을 통해 매수를 시도하는 경우도 왕왕 볼 수가 있습니다.





두 번째 : 최우선변제권 배당을 위한 가장 임차인들의 유형


실질적으로 임대차 관계가 없음에도 불구하고 경매가 곧 진행될 위기에 내몰린 소유자가 적당한 사람을 내세워 소액보증금에 해당하는 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 해서 최우선 변제금을 배당받으려는 경우, 보증금이 소액에 해당하지 않아 전혀 배당받지 못하는 임차인이 임대차계약서를 소액보증금으로 낮추어 배당받으려는 경우, 채권자가 채권 회수 목적으로 임차인으로 신고하는 경우 등 부정한 방법으로 권리 행세를 하는 임차인들이 이에 해당합니다.


그러나 이런 유형은 어떤 임차인이라도 뒷순위에 해당하는 만큼 앞서 설명한 것과 같이 낙찰자는 추가 부담의 위험이 없어 명도에만 더 신경을 쓰면 되는 임차인이라고 보면 됩니다.