특수물건, 기준을 세우고 하자

경매는 물건 찾기부터가 시작입니다.
그런 다음 권리분석이고, 수익분석입니다. 특수 물건은 더욱 그러합니다.

물건 찾기는 자기만의 기준을 세우고 시작하는 것이 좋습니다.

예를 들어, 선순위 임차인이 있는 물건 중 가장 임차인일 가능성이 있는 물건만을 집중적으로 한다든지, 지분 경매만을 한다든지, 법정지상권, 유치권 등에서만 찾아본다든지 물건 선택의 폭을 좁혀 자신에게 맞는, 즉 자금 수준이나 경매 지식 또는 경험 등을 고려해 권리의 종류 룬 정해놓고 하는 기준이 필요하다는 것입니다.

개인적으로 특수 물건은 낙찰률도 높이고 고수익을 바라고 하는 것이라 생각합니다.
하지만 돈이 되는 특수 물건을 해본다 해서 선순위 가짜 임차인도 하다가, 법정지상권도 손대다가, 유치권도 손대는 등 이것저것 손댄다는 것은 정말 위험천만한 일이기에 권하고 싶지 않습니다.

왜냐하면, 권리별로 분석해야 할 법률적 내용과 권리의 특성이 다르고, 상대해야 할  대상자들의 성향도 다 다른 만큼 그에 따른 조건과 해결해야 할 방법이 다르기 때문입니다.

예를 들어, 특수 물건 중 선순위 임차인이 있는 물건만 집중적으로 한다고 하면 무엇을 할 것인가? 선순위 임차인이 있는 물건은 자칫 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있어 꺼리는 물건이지만 그 안에서 가짜 임차인을 밝혀내고 증거를 확보한다면 돈이 됩니다.

다른 권리가 있는 특수 물건에 눈 돌릴 것 없이 한 우물을 파다 보면 그 분야에 상당한 지식과 경험이 생기며, 전문가도 되고 낙찰 확률도 높이고 고수익을 창출할 수가 있다는 것입니다.

선순위 임차인이 있든, 법정지상권이 있든 유치권이 있든,  어떤 권리가 달라붙어 있는지는 불문하고 특수 물건이라면 거의 감정가의 반값 이하로 떨어지기 때문에 어떤 권리의 특수 물건을 하든 자기가 해보고자 하는, 또는 어느 정도 자신 있는 권리를 집중적으로 도전해보기를 권해드립니다.

그런 연후에 곁눈질해도 충분합니다.
특수 물건은 경매에 이제 막 입문한 초보자가 도전하기에는 분명 어려운 물건이지만, 차근차근 준비하고 배우고 쉬운 물건으로 학습을 거친 후에 경매를 지속적으로 한다면 못 할 이유가 없습니다.

특수 물건을 낙찰받았다가 잔금을 준비하지 못해 포기하거나, 복잡한 법정 분쟁에 휘말리거나 실제 권리자에게 예측하지 못한 돈을 물어줘야 하는 일 등이 발생할 수 있습니다.

이러한 일이 생겨서는 낭패입니다.
이런 일을 방지하기 위해서는 특수 물건은 금융권에서 대출을 꺼리는 만큼 사전에 자금조달 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다. 그리고 권리분석에 대한 사전학습도 게을리하지 않으면 얼마든지 해볼 만합니다.

결코 소위 말하는 고수들이나 하는 그런 특정 사람들의 전유물이 아니라는 말입니다.