가장임차인에 대한 채권자의 대응

 

우선변제권을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 임차보증금은 금액이 많고 적음에 상관없이 임차인의 선택에 따라 법원에서 배당을 받을 수도 있고, 임대차기간 동안 살다가 기간이 종료되면 낙찰자에게 보증금 전액을 상환받고 명도 해줄 힘이 강한 권리입니다.

설령 확정일자가 없어 우선변제권이 없어도 담보 설정 구간에 해당하는 소액임차인인 경우에는 최우선 변제금을 배당받고 미 배당금이 발생할 때는 낙찰자에게 받을 수 있는 권리가 있습니다.
이렇게 힘이 센 선순위 임차인이 있는 물건을 배워야 하는 이유는 무엇일까요?  이유는 간단합니다.
돈이 되기 때문입니다.
선순위 임차인이 있는 물건은 임차보증금의 추가 부담으로 인해 그만큼 유찰이 됩니다.
싸게 낙찰받아 가짜 임차인을 증명할 수 있다면, 그만큼 수익이 발생할 가능성이 큰 것입니다.
이렇게 유찰이 거듭되면 거듭된 유찰로 낙찰자는 더 큰 수익을 발생시킬 수 있지만, 반면 채권자들은 어찌 될까요?
확정일자부 우선변제권으로 배당요구를 해서 우선변제를 받는다면 그만큼 후순위 근저당권자들의 배당금이 적어지거나 무배당이 될 텐데, 이럴 때 채권자들이 가만히 손해만 보고 있겠습니까?



선순위 임차인이 있는 경우 금융기관의 대출 규정


주택담보대출 신청이 들어오면 금융기관은 해당 물건의 전입세대를 열람해 거주자를 확인합니다.
확인 결과, 소유자와 동일 세대원 외에 다른 동거인이 있으면 전출한 후 대출하거나 임차인인 경우에는 정해진 담보 비율만큼의 대출금에서 선순위 임차인의 보증금과 나머지 방을 소유자가 거주하고 사용하더라도 방 한 개당 최우선 변제금에 해당하는 금액을 전부 공제(일명 방 빼기)하고 남은 금액을 대출해 줍니다.

만일 전입자가 가족이나 친인척관계 또는 제삼자에 의해 무상거주를 주장하며 공제 없이 대출을 원하면 전입자(주민등록상의 전입 세대원이나 동거인)와 집주인(소유자)으로부터 무상거주 확인서나 주민등록상으로 전입이 되어 있지만, 사실상은 거주하지 않는다는 불거주 확인서를 받은 후 대출해 줍니다.
이렇게 선순위 전입자의 권리를 제거하고 방 빼기를 한 후에도 담보 가치 이상으로 절대 대출을 하지 않습니다.
주택이 경매로 매각되더라도 선순위로 채권확보를 위한 안전장치를 위한 금융권의 일반적 대출규정이라 보면 됩니다.

그럼에도 불구하고 실제 주택이 경매가 진행되어 전입일자가 빠르다는 이유를 들어 손실을 감수할 은행이나 금융기관은 결코 없습니다.
가장 임차인인지 여부를 반드시 가려내고, 배당이의의 소는 물론 사기죄나 강제집행 면탈죄, 위계에 의한 경매방해죄 등 형사고발을 해서 채권을 보전합니다.